나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경567 [1] 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""서울구로초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재
되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""구로
역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층건 내 제4층 제401호로서
(사용승인일: 2017.06.16),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(방1, 거실/주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로
이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 4필 일단 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대
주택-7세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 3, 4 공히;
도시지역, 제2종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 건축선임.

일련번호 2
도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥
탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경567 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지지분: 19㎡ (약 5.75평)

건물면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특수물건정보: 재매각, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 서울구로초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 노변상가, 학교 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 구로역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기일은 2017년 7월 4일이며, 채권 최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다(말소 기준 권리). 이후 주택임차권(90,000,000원)과 강제경매 개시 결정(74,672,359원)이 등기되었으나, 해당 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,290,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황 및 분석

임차인: 정명은 (표기: 정 )

보증금: 9,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 8월 8일

확정일자: 2018년 8월 8일

배당신고일자: 2023년 9월 20일

대항력: 없음

권리분석 상 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 구로동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 1994년식, 41.22㎡, 3층이 2026년 7월 2억원(약 473만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2023년식, 29.84㎡, 2층이 2026년 7월 2억8,200만원(약 945만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2012년식, 21.75㎡, 3층이 2026년 7월 2억9,990만원(약 1379만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 29.54㎡ 면적에 2017년 6월 사용 승인된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 면적과 건축 연도가 유사한 2023년식 주택이 945만원/㎡ 수준으로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 263,000,000원(약 890만원/㎡)은 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 재매각 물건임을 감안하면 추가적인 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요 시설 및 편의시설

본건은 서울구로초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역으로서 다양한 편의시설 및 상가 접근성이 보통 수준입니다. 지하철 1호선 구로역과의 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 2.건축물 정보

건축물대장 상 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층, 지하 1층 건물 중 제4층 제401호이며, 사용 승인일은 2017년 6월 16일입니다. 건물 용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 방 1개, 거실/주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 개별난방 설비, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었을 가능성이 있습니다. 이러한 사유는 잠재적인 추가 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 2.기타 특이사항

현황조사서 상 401호가 아닌 F01로 표시되어 있다는 점은 등기부 및 공부와의 일치 여부를 확인해야 할 사항입니다. 다만, 제시외 면적이 없는 점으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 3.혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 명가싱글하우스 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건축 연식과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하며 인수 부담이 없는 점이 장점입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 재매각으로 인한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 완공) 건물의 소형 주거 공간으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 재매각을 통해 감정가 이하 또는 시세보다 저렴한 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 구로역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 263,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례(29.84㎡, 2023년식)가 282,000,000원(약 945만원/㎡)에 거래된 점, 본건의 건축 연식(2017년식) 및 재매각 조건 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 263,000,000원 내외로 예상됩니다. 다만, 재매각 절차 및 시장 상황에 따라 낙찰가율은 변동될 수 있습니다. 최저매각가격의 20%를 보증금으로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.