나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경567 [1] 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경567 [1] 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경567
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호
• 감정가: 263,000,000원
• 최저가: 210,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매9계 2025타경567 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호 | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 210,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경567 물건 보고서 (서울특별시 구로구 구로동 명가싱글하우스 다세대주택)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경567 (1)이며, 용도는 다세대주택 (도시형생활주택)입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 구로동 487-9 명가싱글하우스 제4층 제401호이며, 건물은 2017년 6월 16일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

감정가는 263,000,000원으로 평가되었습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며 채권자는 정OO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지(대지권) 면적은 19.00제곱미터 (약 5.75평)입니다.

건물(전용) 면적은 29.54제곱미터 (약 8.94평)입니다. 해당 건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로서 방1, 거실/주방, 욕실 등으로 이용 중인 소형 주택입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 개별난방 설비(도시가스)가 갖춰져 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 구로구 구로동에 위치하며 '서울구로초등학교' 서측 인근 주택지대입니다.

주변에는 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택 등 주거시설과 함께 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 보통 수준입니다.

본건은 제2종일반주거지역에 속합니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다.

특히 지하철 1호선 '구로역'이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 관계인

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 이는 채권자의 강제집행 신청에 의한 경매로 채무자의 일반 채무 불이행으로 진행되는 경우가 많습니다.

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계는 비교적 단순한 편에 속합니다.

3.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 점유자가 임차인인지, 소유자(채무자)인지, 또는 기타 점유인인지 확인되지 않았음을 의미합니다.

따라서, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자를 상대로 한 명도소송 및 인도명령 절차가 필요할 수 있으며, 이에 대한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건 주위는 주거 밀집 지역으로, 상권은 주로 생활 편의시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

구로역과의 근접성 및 노선 버스정류장 이용의 편리성은 인근 상업시설 이용에 긍정적인 요소로 작용합니다.

다만, 대규모 상업지역보다는 주택가 내 소규모 상가 및 노변 상가가 주를 이루고 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 주거 환경

본건 인근에 '서울구로초등학교'가 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

도시가스 개별난방 시스템과 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 양호합니다.

사용승인일(2017.06.16)이 비교적 최근이므로 건물의 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

5.2. 토지 이용 및 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역에 속하며, 장애물제한표면구역 및 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

이는 주거 밀집 지역으로서 건물의 신축이나 증축 시 높이 및 용도 제한을 받을 수 있음을 의미하며, 투자 목적이 아닌 현 상태 주거 용도로는 큰 제약이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 관계의 불확실성

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'에 따른 점유자 명도 문제입니다.

낙찰 후 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 협상 또는 법적 절차(명도)를 진행해야 하는 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

6.2. 도시형생활주택의 환금성

본건은 다세대주택 중 도시형생활주택(단지형)에 해당하여, 일반 아파트 대비 주차장 문제나 금융권 대출 심사, 추후 매매 시 환금성 면에서 불리하게 작용할 여지가 있습니다. 소형 평수라는 점은 1인 가구 수요에 적합하나, 다가구/다세대 시장의 특성을 이해해야 합니다.

7. 혐오시설 및 기타 특이사항

본건 감정평가서상 주위환경 및 기타참고사항에는 특기할 만한 국립/시립 규모의 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 언급되지 않았습니다.

다만, 현장 답사를 통해 인근의 소음원, 악취 발생 시설, 지역 주민들이 기피할 만한 시설(예: 일부 업종의 유흥시설, 고압선 등)의 유무를 반드시 육안으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

서울특별시 구로구 구로동에 위치한 본건 다세대주택은 1호선 구로역을 근거리에 두고 2017년 사용승인된 신축급 소형 주택입니다.

입지적으로는 주택지대로서 안정적이며, 소형 평수라는 점에서 1인 가구 및 신혼부부 등 실수요자에게 높은 관심을 받을 수 있습니다.

감정가 263,000,000원은 주변 시세를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정해야 하며, 강제경매의 특성상 권리관계는 단순하나 점유자 명도에 대한 리스크를 염두에 두고 입찰해야 합니다.

9. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

신축급 주택: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

실수요 중심: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 평수(전용 약 8.94평)로 구성되어 있어 임대 수익 및 실수요자 확보가 용이합니다.

토지/건물 일괄 매각: 법정지상권 문제없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계