나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10552 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10552 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10552
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로 104 성원프라우드, 제6층 제601호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경10552 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로 104 성원프라우드, 제6층 제601호 | 감정가: 214,500,000원 | 최저가: 171,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10552 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10552 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 970-21 성원프라우드 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 214,500,000원

토지면적: 17.88㎡ (약 5.41평)

토지 지분: 17.8781㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 25.11㎡ (약 7.60평)

건물 지분: 25.11㎡

건물 제시외 면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서구청' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 오피스텔, 상업용 부동산, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

북서측으로는 까치산로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

도보 가능한 거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 김OO입니다.

대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 가지므로, 명도에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

주의사항: 본건은 제시외 건물(5.00㎡, 약 1.51평)을 포함하여 매각됩니다.

중요: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (주택과-21222(2019.06.19)호에 의거, 무단 증축(주거, 조립식패널)으로 인한 표기). 이는 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 사항입니다.

1.4. 상권분석

강서구청 인근 지역으로 관공서 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구가 확보되는 지역입니다.

오피스텔, 상업용 부동산, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

지하철 5호선 화곡역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거 지역으로 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건 자체의 정확한 상권 내 위치 및 집객력은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

인근에 강서구청이 있어 공공 서비스 이용이 편리합니다.

지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 주변에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설은 주변 시세 조사 시 확인 가능)

주거 환경은 오피스텔, 다세대 주택 등과 혼재되어 있어 상대적으로 복잡할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 권리 내용을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

위반건축물 등재: 무단 증축된 부분에 대한 원상복구 명령, 철거 명령, 또는 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 해당 소재지 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 일부 지역은 오래된 주거 지역으로 건물 밀집도가 높고 쾌적성이 상대적으로 떨어질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 자체는 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 특히 위반건축물 등재라는 중대한 하자사항이 있어, 낙찰 후 상당한 리스크 관리가 요구되는 물건입니다.

위반건축물 문제는 단순한 하자 여부를 넘어 법적, 경제적 부담으로 직결될 수 있으므로, 이에 대한 명확한 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

향후 명도 및 위반건축물 관련 문제를 해결할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근이라는 교통 편의성은 꾸준한 수요를 기대하게 합니다.

주변 개발 가능성: 강서구는 향후 개발 가능성이 있는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 잠재 가치: 위반건축물 및 임차인 문제로 인해 현재 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이 문제들을 해결한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

건물 자체의 신축성: 2018년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계