나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10593 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10593 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10593 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제3층 제301호 | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 240,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호

서울남부지방법원 2025타경10593 (1)

소재지

서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제103동 제3층 제301호

용도 및 구분

다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대주택), 부동산강제경매, 토지/건물일괄매각

감정가

301,000,000원

토지/건물 면적

토지면적: 23.42㎡ (약 7.08평)

건물면적: 35.41㎡ (전용면적, 약 10.71평)

*분양면적은 공용면적을 포함하여 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 3층

사용승인일: 2020.09.16. (신축급)

소유자/채무자/채권자

백OO / 백OO / 주OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

최고의 입지:

대상 물건은 서울 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치한 주거지역입니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 북서측으로 약 4m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

교통 상황:

인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지하철 7호선 "천왕역"이 비교적 가까운 거리에 위치하여 대중교통 이용에 편리합니다. 7호선 이용 시 강남 및 주요 도심 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육 및 생활 정보:

주위로 오남중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경은 보통으로 판단됩니다. 상권은 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(편의점, 소형 상가, 병원, 약국 등)은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. 위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 주거 편의시설이 구비되어 있어 신축 다세대주택으로서의 주거 만족도는 높을 것으로 보입니다.

혐오시설:

현장 확인이 필요하나, 공개된 정보나 일반적인 검색 결과상 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주거지역 내에 위치하여 일반적인 도시 환경을 유지하고 있습니다.

1.3. 권리분석 및 위험요소

경매구분 및 매각대상:

부동산강제경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항/주의사항:

1) 토지 별도등기 있음: 토지 등기부등본에 별도의 권리관계(저당권, 지상권, 가압류 등)가 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 매각 시 소유권 이전에 중대한 영향을 미칠 수 있는 '권리상 하자'에 해당하므로, 입찰 전 반드시 토지등기부등본을 열람하여 별도등기의 내용을 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다. 이로 인해 대출에 제약이 생길 수 있습니다.

2) 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각: 임차권 승계인인 HUG가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대해 낙찰자에게 반환을 청구하는 권리를 포기한다는 조건입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 전액에 대한 인수의 위험을 줄일 수 있는 유리한 조건이지만, 정확한 포기 범위 및 조건 이행 여부는 반드시 매각 조건 공고문을 통해 확인해야 합니다. 임대관계는 미상이나, HUG의 존재로 보아 미상이라도 임차인이 있었고 HUG가 대위변제한 상황일 가능성이 높습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 7호선 천왕역 인근의 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 적정 수준의 입찰이 이루어질 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다.

투자 포인트:

1) 신축 주택의 장점: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하며, 도시형생활주택으로서 젊은 층 및 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2) 교통 환경: 7호선 천왕역 인근으로 서울 도심 접근성이 우수하여 임대 수요가 안정적일 수 있습니다.

3) HUG 조건부 매각: 임차보증금 미배당 잔액에 대한 HUG의 권리 포기 조건은 낙찰자의 인수 부담을 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

잠재적 리스크:

가장 큰 리스크는 **'토지 별도등기'**입니다. 별도등기의 내용에 따라 낙찰 후 토지 소유권 확보 및 사용에 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인해 담보 대출의 제한 또는 불가능의 상황에 처할 수 있습니다. 입찰 전 토지등기부등본 확인이 **필수**입니다. 또한, '제2종일반주거지역(7층이하)' 용도제한으로 향후 건축 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

상권분석:

주거지역 내 근린상권으로 대형 상권은 아니지만, 실거주 편의를 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있어 기본적인 주거 편의성은 확보하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계