나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10589 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제502호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10589 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10589 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제502호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10589 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제5층 제502호

용도: 오피스텔 (방 2개 구조)

감정가: 254,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평 환산)

토지면적: 7.13㎡ (약 2.16평)

건물면적 (전용면적): 27.06㎡ (약 8.19평)

건물 총면적: 27.06㎡

특징: 2021년 신축급 오피스텔로, 소형 아파트와 유사한 방 2개 구조임.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층/지상 12층 건물 중 5층

사용승인일: 2021.02.18. (준공 4년차 신축급)

이용상태: 오피스텔 (방 2, 거실겸 주방, 화장실, 실외기실, 현관 등)로 이용 중

1.4. 특이 및 주의 사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됨. 이는 낙찰자가 추가로 인수할 보증금 부담이 없다는 조건이므로 권리관계가 비교적 명확해지는 긍정적인 특이사항임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 지하철 2호선, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치한 더블 역세권 오피스텔임.

교통상황: 도보 이용이 편리한 역세권이며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호함. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 기계식 주차설비가 구비되어 있음.

2.2. 주위환경 및 개발 호재

주위환경: 업무시설, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 업무 및 주택지대로서, 상권과 주거 환경이 발달된 지역임.

토지이용계획: 일반상업지역에 위치하여 상업시설 이용에 유리하며, 지구단위계획구역으로 향후 개발 및 관리 측면에서 계획적인 지역에 해당함.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 건물만 매입하여 토지 지분을 확보하지 못하는 리스크는 없음.

채무자/소유자: 박OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

인수주의사항: 임차인 및 HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 충족되면 낙찰자가 배당 이후의 미변제 보증금을 인수할 위험은 사라지게 됨. 입찰 전, 반드시 위 매각 조건을 재확인하여 인수할 권리가 없음을 명확히 하는 것이 중요함.

3.2. 잠재적 리스크

주의사항 조건: 매각 조건에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 충족되지 않을 경우 권리관계가 복잡해질 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건을 정확히 이해하고 법원 측에 문의하여 확인하는 것이 필수적임.

주차 환경: 기계식 주차설비가 구비되어 있으나, 주차 가능 대수 및 운영 방식에 대한 확인이 필요함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

상권 특성: 까치산역 주변은 유동인구가 풍부하며 근린생활시설, 업무시설이 밀집한 상권으로, 배후 수요가 충분하여 오피스텔의 임대 수요가 높게 형성될 수 있는 입지임.

접근 도로: 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 무난하나, 주도로에서의 진입로 확인이 필요함.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: 주변에 마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음. (감정평가서 '제반 주위환경 보통시됨' 참고)

혐오시설: 인근 지역은 업무시설 및 주택가로 구성되어 있으며, 주변 시설 검색 결과 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역의 특성상 유흥시설 등이 혼재할 가능성은 있음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 지하철 2호선, 5호선 까치산역의 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 입지 경쟁력이 매우 우수함. 감정가 2억 5천 4백만 원으로 책정되었으며, 방 2개 구조의 소형 주거 형태로 실거주 및 임대 수요가 높은 물건으로 판단됨. 특히, 매각 조건에 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어, 권리 인수 부담을 제거하는 긍정적인 요인이 있음.

5.2. 투자 포인트

1. 더블 역세권 프리미엄: 까치산역 도보 이용 가능한 초역세권으로 임대수익 확보에 유리함.

2. 신축급 오피스텔: 사용승인일 2021.02.18.로 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적음.

3. 실속형 주거 구조: 전용면적 약 8.19평의 방 2개 구조로, 소규모 가족 또는 신혼부부에게 적합하여 임차인 모집이 용이함.

4. 명확한 권리관계 조건: HUG의 보증금 포기 조건 매각으로, 해당 조건 충족 시 미상환 보증금 인수 리스크가 해소됨. 입찰 시점에 최저가와 주변 시세를 비교하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계