나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10455 [1] 서울특별시 양천구 신정동 733-31 수정아파트 제101동 제5층 제510호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10455 [1] 서울특별시 양천구 신정동 733-31 수정아파트 제101동 제5층 제510호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10455
• 주소: 서울특별시 양천구 신정동 733-31 수정아파트 제101동 제5층 제510호
• 감정가: 406,000,000원
• 최저가: 324,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매11계 2025타경10455 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 733-31 수정아파트 제101동 제5층 제510호 | 감정가: 406,000,000원 | 최저가: 324,800,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2025타경10455 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10455 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 733-31 수정아파트 제101동 제5층 제510호

용도: 아파트

감정가: 406,000,000원

토지면적: 35.26㎡ (약 10.67평)

건물면적: 47.16㎡ (약 14.27평) - 전용면적 기준

토지 지분율: 3526

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분율: 4716

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 석OO

채무자: 석OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 백암고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트와 다세대주택으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 교통 상황

본건이 속한 수정아파트까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

해당 물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제510호입니다.

사용승인일은 1987년 10월 6일입니다.

외부 마감은 몰탈 위 페인팅 등이며, 내부 마감은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등입니다. 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

1.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.7. 인접 도로 상태

본건이 속한 수정아파트 동측으로 신정로13길이 소재합니다.

1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 도로 및 사회복지시설 저촉, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한 사항이 있습니다. (상대보호구역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 강서양천교육청 확인이 필요합니다.)

1.9. 공부와의 차이

해당 사항 없습니다.

1.10. 기타 참고사항

임대 현황은 파악되지 않았습니다.

본 건은 재건축 정비사업 관련하여 관리처분계획인가를 득한 것으로 탐문되었습니다. 이는 향후 경매 진행 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 백암고등학교 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주거 지역 내에 위치하여 주거 환경이 양호한 편이며, 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 일상생활에 필요한 기본적인 교통 편의를 제공합니다. 주변에 다수의 공원(계남근린공원, 넘은들공원, 온수도시자연공원, 매봉산 등)이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 장수초, 강신중, 금옥중, 백암고, 금옥여고 등 다수의 학교가 인근에 분포하여 교육 환경 또한 우수합니다. 신정재정비촉진지구 및 개발 예정인 서부트럭터미널과 인접해 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자는 석OO이며, 채무자 역시 석OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 현재 소유자가 거주 중인 것으로 추정되나, 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 재건축 사업이 진행 중이라는 점을 고려할 때, 낙찰 후 조합과의 협의 및 이주 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 법원 경매의 특성상 명확한 권리 분석은 반드시 법률 전문가와 상담하시길 권장합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 일대는 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 상업 시설은 주로 신정네거리역을 중심으로 밀집해 있습니다. 따라서, 물건지 자체의 상업 활동보다는 주거지의 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다. 단지 인근에 편의시설 및 근린생활시설이 일부 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지하철역 등으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거지로서 필요한 기본적인 생활 편의시설은 인근에 갖추어져 있습니다. 교육 환경은 초등학교부터 고등학교까지 다양한 교육 시설이 밀집해 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 조건입니다. 또한, 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 생활이 가능합니다. 지하철 2호선 신정네거리역과 남부순환로, 경인고속도로 신월IC가 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 재건축 사업의 진행 상태입니다. 현재 관리처분계획인가를 득한 상태로, 향후 이주 및 철거, 신축 아파트 건설 과정을 거치게 됩니다. 이 과정에서 이주 시기 지연, 사업 지연, 예상치 못한 추가 분담금 발생 등의 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 현재 소유자 및 거주자에 대한 명확한 정보 파악이 어려워 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 마지막으로, '건축선임.' 이라는 문구가 토지 이용 계획 및 제한 상태에 포함되어 있는데, 이는 건축 시 특정 제한 사항이 있음을 시사하므로 정확한 내용 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재건축 사업이 상당히 진척된 단지에 속해 있다는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 미래 가치 상승을 기대할 수 있으며, 쾌적한 자연 환경과 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 재건축 사업의 불확실성, 명도 관련 이슈, 추가 분담금 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 안정적인 투자를 위해서는 조합과의 적극적인 소통과 명확한 권리 분석, 그리고 사업 진행 상황에 대한 꾸준한 모니터링이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 진행 완료 시 상당한 시세 차익 기대 가능

* 신축 아파트로의 전환으로 인한 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승

* 양천구 신정동의 우수한 학군 및 풍부한 녹지 환경

* 강남 접근성 양호 (지하철, 광역 교통망 이용 시)

* 서부트럭터미널 개발 등 향후 지역 개발 호재 존재

주변 시설 검색 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 '사회복지시설(저촉)'이 언급되어 있으나, 이는 용도지역 내 시설 설치 가능성을 나타내는 것으로, 일반적으로 혐오시설로 간주되지는 않습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계