나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10585 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10585 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10585
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제401호
• 감정가: 284,000,000원
• 최저가: 227,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10585 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제401호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10585 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제401호입니다.

용도는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 토지 및 건물 일괄 매각건입니다.

본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

토지 전용면적은 20.42㎡ (약 6.18평)이며, 건물 전용면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다.

건물의 사용승인일은 2020년 10월 19일로, 비교적 신축에 가까운 다세대주택입니다.

1.2. 경매 진행 특징

본건은 소유자와 채무자가 동일한 김OO에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 큰 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이 조건은 입찰 전 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰자는 이 조건이 충족되지 않을 경우 잔금을 납부할 수 없거나 복잡한 법적 절차에 직면할 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건은 ‘금나래초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 일반적인 주거 지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 보통 수준입니다. 인근의 실거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 교통이 편리하다는 의견이 있습니다.

가장 주목할 만한 입지적 특징은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 특히 '독산시흥구역 주택정비형 재개발구역' 및 정비구역으로 지정된 지역 내에 위치한다는 점입니다. 이는 장기적인 관점에서 높은 개발 잠재력을 내포하고 있음을 의미합니다.

2.2. 생활정보 및 상권 분석

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 무척 편리하다는 거주자 의견이 있습니다.

주요 교육 시설로는 금나래초등학교가 가까이에 있어 학군 이용에 용이합니다.

별도의 대규모 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 동네가 조용하고 주거 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권 확보에 문제가 없습니다.

다만, 경매구분은 채권자가 신청한 강제경매이며, 매각조건에 핵심적인 주의사항이 포함되어 있습니다.

가장 중요하고 복잡한 권리 사항은 '주택도시보증공사(HUG)' 관련 조건부 매각입니다. HUG가 임차권 승계인으로서 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야만 매각이 진행된다는 조건입니다.

이는 사실상 HUG의 동의가 필요한 권리 관계이며, 입찰자는 이 조건의 실현 가능성과 관련 절차를 사전에 철저히 파악해야 합니다. 이 조건이 해결되지 않으면 잔금 납부가 불가능할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 명시된 'HUG 조건부 매각' 관련 문제 해결 여부입니다. 법원 또는 HUG에 문의하여 해당 조건의 이행 가능성 및 예상 소요 시간을 확인하는 것이 필수적입니다.

또한, 다세대주택의 특성상 주차 공간이 협소할 수 있다는 거주 후기가 있으므로, 주차 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

재개발 구역이라는 장점이 있으나, 정비구역 지정 후 실제 착공 및 입주까지는 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점(사업 진행 속도의 불확실성)을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 도시형생활주택이며, 금나래초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 환경이 양호합니다.

무엇보다 '독산시흥구역 주택정비형 재개발구역' 내에 위치하고 '제3종일반주거지역'이라는 입지적 장점을 보유하고 있어, 장기적인 투자 관점에서 높은 잠재 가치를 지닙니다.

다만, 매각조건에 명시된 HUG 관련 임차보증금반환청구권 포기 조건은 본 경매의 가장 큰 걸림돌이자 변수이므로, 이에 대한 권리 분석 및 해결 방안 확보 없이는 입찰을 추천하기 어렵습니다. 해당 조건에 대한 명확한 이해와 해결 가능성을 전제로 신중하게 접근해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역 내 위치로 인한 높은 미래 가치.

준신축 건물: 2020년식 건물로 주거 환경 및 설비 상태 양호 (승강기 설비 포함).

희소성 있는 면적: 전용면적 9.03평으로 1~2인 가구에게 적합한 소형 주택.

제3종일반주거지역: 용적률 상향 등 향후 개발 시 사업성 증대 기대.

저렴한 감정가: 서울시 제3종일반주거지역 내 재개발 구역 빌라치고는 낮은 수준의 감정가(2억 8,400만 원)로 출발하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계