나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10406 [1] 서울특별시 구로구 궁동 151 나동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(1,7호선) '온수역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,

사용승인일: 1997.01.13.
외벽: 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
* 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지이며 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 부지 북서측으로 폭 약 6 ~ 8미터 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10406 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 황OO

특이사항: 공유물분할경매

특수물건정보: 공유물분할경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 151 나동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.47㎡ (약 18.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 내역:

- 총괄표제부 (집합건축물):

- 신주소: 서울특별시 구로구 오리로22길 46-12 (궁동)

- 대지 면적: 1004㎡ (약 303.71평)

- 건축 면적: 320.16㎡ (약 96.85평)

- 연면적: 1307.41㎡ (약 395.46평)

- 주용도: 공동주택

- 기타 용도: 다세대주택

- 주건축물 수: 2

- 총 세대수: 19

- 표제부 (나동):

- 동명: 나동

- 구조: 철근콘크리트구조

- 동 연면적: 656.25㎡ (약 198.59평)

- 동 건축 면적: 134.19㎡ (약 40.57평)

- 층수: 지하 1층, 지상 4층

- 전유부 (102호):

- 동명: 나동

- 호명: 102호

- 층수: 1층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 220,000,000원

매각대상: 기타

최초 사용승인일: 1997.01.13.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호

외벽: 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

현장 조사 시 폐문부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있으며 경매 진행 및 참여 시 재확인이 필요함.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '서울공연예술고등학교' 남측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 지역의 특성을 보임.

2.2. 교통 환경

본건 건물까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 및 7호선 '온수역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통환경은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본건 건물 부지 북서측으로 폭 약 6 ~ 8미터 내외의 포장도로와 연결되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 권리관계

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됨.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2025-06-24 접수된 황현록 명의의 임의경매(갑8)임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

3.4. 등기부 요약

- 갑1 (1997-02-13): 공유자전원지분전부이전 (매매) -> 이기식

- 갑2 (2021-02-05): 소유권이전 (협의분할에 의한 상속) -> 이봉은

- 갑2-1 (2022-07-08): 2번소유권경정 (사해행위취소) -> 이봉은 외 1명

- 갑6 (2023-11-23): 2번이종상지분전부이전 (강제경매로 인한 매각 (2022타경111308)) -> 황현록

- 갑8 (2025-06-24): 임의경매 (말소기준권리) -> 황현록 (권리금액: 0원, 말소: 말소)

등기부채권 총액: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 혼합 지형

본 물건이 소재한 궁동 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역임. 이는 주거 편의성과 기본적인 상업 시설 접근성을 동시에 제공함.

4.2. 지역 내 편의시설 및 랜드마크

지역 내 주요 시설로는 '서울공연예술고등학교'가 인접해 있으며, 지하철 1, 7호선 '온수역'을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이함. 근린생활시설이 다수 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 대중교통 접근성

지하철 1, 7호선 온수역 이용이 가능하며, 다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

5.2. 교육시설 접근성

'서울공연예술고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경과 관련된 특정 조건이 있을 수 있으므로, 교육환경보호구역 관련 규정을 확인할 필요가 있음.

5.3. 주변 편의시설

주거 지역의 특성상 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설이 인근에 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5.4. 혐오시설 유무

구로구에는 '구로자원순환센터' (폐기물 처리 시설)가 항동에 위치하고 있으며, 이는 지역에 따라 혐오시설로 간주될 수 있음. 또한, 광명시에는 '시자원회수시설'(쓰레기 소각장)이 있어 해당 지역과 인접해 있으나, 본 물건지와의 직접적인 거리 및 영향 정도는 현장 답사를 통해 상세히 확인할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물분할 경매의 특성

공유물분할 경매는 소유권이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 낙찰 후에도 공유자 간의 추가적인 분쟁이나 협의가 필요할 수 있음. 그러나 본건은 공유물 전체가 매각 대상이므로, 낙찰자가 소유권을 온전히 취득할 수 있음.

6.2. 건물 현황 파악의 어려움

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었음. 실제 이용 상태가 공부와 다를 경우, 명도 및 수리 관련 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 이는 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한 사항으로 작용할 수 있음. 특히 교육환경보호구역 관련 내용은 남부교육청 확인이 필수적임.

6.4. 등기부상 미소멸 권리 (지상권)

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있음. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 범위 등을 면밀히 파악하여 물건의 가치 및 활용성에 미치는 영향을 반드시 확인해야 함.

6.5. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로, 현재 거주자가 있거나 임차보증금 외 별도의 정산 조건이 있을 가능성을 배제할 수 없음. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1, 7호선 온수역 이용이 가능한 역세권 단지임. 주변에 서울공연예술고등학교가 있고 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편임. 1997년에 사용승인된 건물로 연식은 있으나, 감정평가액 2억 2천만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 공유물분할 경매로 진행되어 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으나, 미소멸 지상권 등의 권리관계와 건물 내부 상태 확인은 필수적임. 구로자원순환센터와 같은 시설이 인근에 위치할 수 있으므로, 이에 대한 현장 확인 및 영향 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

- 지하철 1, 7호선 온수역 이용 가능한 역세권 입지.

- 서울 도심 접근성이 양호하며 주거 편의시설 및 교육시설(서울공연예술고등학교)이 인접.

- 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요 기대.

- 공유물분할 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회 존재 가능성.

9. 예상 입찰가

최근(2026년 3월) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2003년식 67.43㎡ 건물이 2억 2천만원에 거래된 사례가 있으며, 2018년식 45.47㎡ 건물이 2억 8천만원, 2015년식 53.03㎡ 건물이 3억 6백만원에 거래되었습니다.

본건은 1997년식 61.47㎡ 다세대주택으로, 감정가는 2억 2천만원입니다. 이는 유사 연식 및 면적의 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 등기부상 미소멸 지상권 등 권리관계 및 건물 노후화로 인한 수리비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매의 특성과 잠재적 혐오시설(구로자원순환센터 등)의 존재 가능성을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 2억 2천만원의 약 95% 수준인 2억 1천만원 내외로 설정하는 것을 권고합니다. 실제 입찰 시에는 현장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.