나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-62 대림캐슬 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 '서울월정초등학교' 북측 인근에 소재하며,
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인 : 2012.04.26.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(2022년 8월 17일 접수, 임차보증금 157,000,000원)
등재되어 있으나 구체적인 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10583 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-62 대림캐슬 제5층 제501호

용도: 다세대주택

토지면적: 16.87㎡ (약 5.10평)

건물면적: 55.54㎡ (약 16.79평)

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 서울월정초등학교 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 남동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성도 양호합니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형으로, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다. 등기사항전부증명서 상의 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑3, 2020-08-03)

* 압류 (갑4, 2021-04-12, 강서구) - 말소

* 압류 (갑5, 2022-04-12, 안산세무서장) - 말소

* 소유권 이전 (갑6, 2021-04-12, 정하일) - 매매 157,000,000원

* 강제경매 (갑7, 2025-06-25, 주택도시보증공사) - 본건 경매개시결정

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-21

* 확정일자: 2020-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기가 존재했으나, 특별 매각 조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 사유가 있으며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동, 서울월정초등학교 인근에 위치한 주거지역으로, 인근에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구나 유흥가는 아니지만, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있어 거주 목적의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 본건 북측 인근에 서울월정초등학교가 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 강서구 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 마트, 병원, 편의점 등 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 제한: 수평표면구역, 중요시설물보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 행위나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치 상승이나 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 복잡한 권리 관계가 명시되어 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 관련 서류 및 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본 물건 소재지 인근에서 특정 혐오시설(예: 하수종말처리장, 쓰레기 소각장 등)에 대한 주민 민원이 일부 확인되었습니다. 다만, 본 건 부동산 자체와 직접적인 연관성이 있는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (구체적인 혐오시설이 본 건에 영향을 미친다는 정보는 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 서울월정초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 이용도 편리한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 권리 분석을 명확하게 하여 투자 리스크를 줄여줍니다.

감정가는 242,000,000원으로, 주변 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다. 다만, 공항 관련 지역제한 등 토지이용계획상의 제약 사항을 반드시 인지하고 투자해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 강서구는 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 장기적인 가치 유지 및 임대 수익 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 매수인이 인수할 권리 부담(특히 임차보증금)이 없어 투자 안전성이 높습니다.

* 향후 개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 면적은 건물 55.54㎡(약 16.79평)이며, 감정가는 242,000,000원입니다. 이는 평당 약 14,400,000원의 수준입니다.

최근 매매 사례 분석 시, 신축 건물(2019년식, 19.98㎡)은 약 36,000,000원/평의 높은 가격대를 형성하였으나, 이는 면적이 매우 작고 신축 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 반면, 연식이 오래된 건물(1986년, 2002년식, 약 11.3평)은 평당 약 13,300,000원 ~ 14,200,000원 수준으로 거래되었습니다.

본 건은 2012년식으로 비교적 신축에 속하며, 면적은 16.79평으로 더 넓습니다. 따라서 주변 시세를 고려할 때, 평당 14,000,000원 ~ 14,500,000원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물 면적: 약 16.79평

* 예상 시세 (평당 14,000,000원 적용 시): 16.79평 * 14,000,000원/평 = 약 235,060,000원

인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려한 예상 입찰가 산정은 다음과 같습니다.

* 감정가: 242,000,000원

* 예상 시세: 약 235,060,000원

보수적인 투자 관점에서 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 명확한 권리 관계와 안정적인 입지를 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

* 추천 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.