나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103229 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-6 스위트서초 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재‘남부터미널역’서측 인근에 소재하는 스위트서초 제5층 제502호(오피스텔)로서, 주위환경은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 상업지대이며 서울남부터미널이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 남부터미널역(3호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 5층 502호로서
(사용승인일: 2018.11.16)
외벽: 인조석돌붙임마감 등
내벽: 내부미상
창호: 하이샤시창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리 평지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 약 6m내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24. ~2025.9.30.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103229 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-6 스위트서초 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 397,000,000원

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.77㎡ (약 2.05평)

건물면적: 37.02㎡ (약 11.20평)

건물지분: 37.02㎡ (약 11.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 스위트서초

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 내 5층 502호

사용승인일: 2018년 11월 16일

전용면적: 37.02㎡ (약 11.20평)

공급면적: (집합건물로, 등기부상 전유면적 기준)

1.3. 토지 정보

토지형상: 사다리 평지

이용상태: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중

인접도로: 서측 약 6m 포장도로에 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ‘남부터미널역’ 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지대로 형성되어 있으며, 서울남부터미널이 인접해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 또한, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 아파트 용도로 사용되는 부지)으로 지정되어 있으나, 본 물건의 현재 용도는 오피스텔이므로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 (채권금액: 75,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 4번 주택임차권 (권도영, 2025년 2월 12일 등기, 임차보증금: 300,000,000원)은 배당 절차에서 임대차보증금 반환 채권이 전부 변제되지 않을 경우, 잔액 범위 내에서 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권 외, 갑구 3번 한국주택금융공사 가압류(2025년 3월 4일)와 갑구 4번 권도영 강제경매(2025년 6월 24일)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 300,000,000원 (최초 보증금 280,000,000원 + 1차 증액 14,000,000원 + 2차 증액 6,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2019년 1월 21일

확정일자: 2021년 1월 11일 (최종 확정일자 기준)

배당신고일자: 2025년 2월 12일

대항력: 있음

비고: 선순위 주택임차인으로서 보증금 300,000,000원에 대한 대항력이 있습니다.

3.5. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 300,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수해야 합니다. 채권자(권OO)와 강제경매 신청인(권도영)이 동일인으로 보이며, 이는 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금 회수를 시도하는 상황임을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 서초동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼합된 상업지역으로 활발한 유동인구를 자랑합니다. 특히 서울남부터미널이 인접하여 관련 비즈니스 및 유동인구의 영향을 받는 지역입니다.

4.2. 경쟁 환경

인근에 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 존재하여 경쟁 환경이 형성되어 있습니다. 다만, 본 건은 비교적 최근(2018년 사용승인)에 건축된 오피스텔로, 현대적인 시설과 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서울남부터미널이 인접해 있어 교통 및 상업시설 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

명확하게 언급된 교육 및 의료시설 정보는 없으나, 서초구의 일반적인 생활 인프라를 고려할 때, 대중교통을 통해 접근 가능한 범위 내에 다수의 학교 및 병원이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 공공시설

인근에 남부터미널역(3호선)이 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권도영 씨의 보증금 300,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰가의 별도로 발생하는 추가 비용이며, 총 매입 비용을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 임대차 관계 미상

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 현재 실제 임차 현황 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

토지이용계획상 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 부동산 거래 시 고려사항이 될 수 있으나, 현재 오피스텔 용도에는 직접적인 제약이 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초동의 상업지역 내에 위치하며, 남부터미널역 역세권이라는 점에서 입지적 장점을 가집니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 3억 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 단점으로 작용합니다. 임차인이 직접 강제경매를 신청한 상황이므로, 보증금 회수에 대한 임차인의 의지가 강한 것으로 판단됩니다. 따라서, 해당 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 신축 건물

2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 용이하며, 비교적 높은 수준의 주거 및 업무 환경을 제공할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

강남권의 꾸준한 부동산 수요와 지역 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(37.88㎡)의 스위트서초 오피스텔이 2024년 10월 3일 340,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건(37.02㎡)의 시장 가치를 약 330,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정하게 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세를 약 340,000,000원으로 가정할 때, 총 매입 비용이 340,000,000원을 넘지 않으려면 입찰가는 최대 약 40,000,000원 수준이어야 합니다.

감정가(397,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 보증금 인수 부담을 고려하면 입찰가 결정에 신중해야 합니다.

권리분석 상 인수되는 보증금 300,000,000원을 제외하고, 시장 가치(약 340,000,000원)를 고려할 때, 희망 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 임차인과의 협의, 명도 절차, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.