나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1956 [1] 서울특별시 종로구 연지동 56 더넥스트종로제1동 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 종로5가 소재 ""지하철 1호선 종로5가역"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제6층 제604호로서,
(사용승인일 : 2022.6.13.)
외 벽 : 판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)), 서울도심((4대문안))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1956 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 연지동 56 더넥스트종로 제1동 6층 604호

용도: 오피스텔

감정가: 259,000,000원

토지면적: 5.15㎡ (토지/건물 일괄 매각)

건물면적: 18.66㎡ (전용면적 약 5.64평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

사용승인일: 2022년 6월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 연지동, 지하철 1호선 종로5가역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 사다리형 평지로 오피스텔 부지로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 도로와 접해 있습니다.

* 도시계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율곡로 지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심) 등이 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2022.07.27. 하나은행 근저당) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 특별한 인수 부담은 없습니다.

* 등기부 상 채권 총액은 394,183,476원이나, 이는 매각으로 모두 소멸되는 채권입니다.

1.3. 상권분석

* 종로5가역 인근의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 유동인구와 직장인 수요가 풍부합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 최신 오피스텔의 입지 특성상 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.4. 건물 세부정보

* 건축물명: 더넥스트 종로 (The Next Jongno)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 총 층수: 지하 2층, 지상 11층

* 해당 층: 6층

* 호수: 604호

* 전용면적: 18.66㎡ (약 5.64평)

* 특이사항: 2022년 6월 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 종로5가역 도보 이용 가능 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 종로5가역 주변으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 자산유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건과 절차가 다소 다를 수 있습니다. (단, 권리관계는 명확하며 말소 예정입니다.)

* 소형 면적: 18.66㎡의 소형 오피스텔로, 주요 임차 대상이 1인 가구 및 직장인으로 한정될 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 율곡로 지구단위계획구역 변경(안)이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 영향을 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 본 건은 전용면적 18.66㎡의 소형 오피스텔입니다.

* 최근 실거래가 정보 분석 결과:

* 2026년 5월 (5층): 245,000,000원

* 2026년 2월 (9층): 265,000,000원

* 2025년 12월 (11층): 265,000,000원

* 감정평가액은 259,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례를 종합해 볼 때, 해당 오피스텔의 시장 가치는 245,000,000원에서 265,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 6층에 위치하며, 이는 5층과 9층 거래 사례의 중간 수준입니다.

* 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

* 경매 물건의 특성을 고려하고, 합리적인 투자 가치를 확보하기 위해 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 등 특정 수요층 확보가 용이합니다.

* 2022년 준공된 신축 건물로, 초기 하자 보수 등 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 서울 중심 업무지구에 위치하여 안정적인 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있어 안전성이 높습니다.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 핵심 업무 및 상업 지역인 종로구에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로, 우수한 입지적 강점을 보유하고 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없어 경매 초심자도 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 적정 수준의 입찰가로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익과 더불어 시세 차익까지 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 소형 면적 오피스텔의 특성을 감안하여 임대 시장 동향 및 경쟁 물건 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.10. 추가 확인 사항

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 권리관계에 대한 최종적인 법률 자문을 권장합니다.

* 토지이용계획 상 "도시관리계획 입안중"인 율곡로 지구단위계획구역 변경(안)의 구체적인 내용과 진행 상황, 그리고 예상되는 결과를 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.