나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1963 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1707-1 은천아파트 206동 1층102호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1963 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1707-1 은천아파트 206동 1층102호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매4계 2025타경1963 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1707-1 은천아파트 206동 1층102호 | 감정가: 602,000,000원 | 최저가: 602,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매물건 기본 정보 및 개요

1.1. 물건 개요

소재지

서울특별시 관악구 봉천동 1707-1 은천아파트 206동 1층102호 (아파트)

감정가

금 602,000,000원

면적 현황

토지면적 31.79㎡ (약 9.6평), 건물면적 59.93㎡ (약 18.1평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 경매 정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경1963 (1)

경매 구분

부동산강제경매

소유자/채무자

최OO

채권자

김OO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 인헌중학교 남서측 인근에 위치한 주택지대입니다. 주위에는 아파트 단지를 비롯하여 다세대주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 사다리형의 완경사지로서, 공동주택(아파트) 및 생활편익시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 환경

단지까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 남측으로는 약 10m 도로, 북측으로는 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

3. 물건 현황 및 특징 분석

3.1. 건물 현황

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 13층 아파트 건물 중 제1층 제102호입니다. 사용승인일은 2000년 9월 18일로 비교적 연식이 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 별첨 자료를 통해 확인이 필요합니다.

3.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 기본적으로 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기설비 및 소화전설비도 설치되어 있어 아파트로서의 기본적인 편의시설을 보유하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 진행 현황

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 및 소유자가 동일합니다. 권리관계상 복잡한 이해관계는 없으나, 후술할 임차권 설정에 대한 주의가 필요합니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 토지 지분 또는 건물 지분만의 리스크는 없습니다.

4.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

본건에는 임차권자 김완수가 임차권을 설정하고 있습니다. 임차보증금은 총 388,000,000원이며, 임대차계약일자는 2020년 7월 22일(증액 2022.7.25)입니다. 해당 임차권자가 적법한 대항력을 갖추고 있다면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 임차인의 전입신고일 및 확정일자 유무를 정확하게 파악하여 인수 금액이 발생하는지 철저히 분석해야 합니다. 이는 본건 입찰 시 가장 중요한 리스크 요인입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 지역 상권 및 편의시설

주위 환경은 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 생활편익시설 이용은 보통 수준이며, 인근에 학교(인헌중학교 등)가 소재하여 학군 이용이 가능합니다.

5.2. 개발 및 규제 사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 제3종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있어 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 잠재력이 높은 토지 이용 계획상 유리한 조건입니다. 다만, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제 사항이 있으므로 건축 행위 시 관련 부서에 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 검토

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권자 김완수의 임차보증금(388,000,000원) 인수 여부입니다. 명확한 권리분석을 통해 대항력 유무 및 최선순위 설정 여부를 확인하지 않고 입찰할 경우, 낙찰자가 거액의 보증금을 인수하여 실질적인 투자 수익률을 저해할 수 있습니다.

또한, 1층 물건은 층간소음에서는 자유로우나, 일조권이나 사생활 보호 측면에서 선호도가 낮아 감정가 및 시장가 대비 시세 반영률이 다소 낮게 형성될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울특별시 관악구 봉천동 소재 은천아파트 1층 물건은 주거 환경은 보통 수준이나, 제3종일반주거지역에 위치하여 토지 이용 효율성이 높습니다. 감정가 602,000,000원은 주변 시세 및 재개발 가능성을 염두에 두고 적정성을 판단해야 합니다. 가장 핵심적인 검토 사항은 임차권자의 대항력 여부이며, 이 리스크를 정확히 분석하고 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 가격적 매력: 감정가 대비 저감될 경우, 서울시 아파트에 진입할 수 있는 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

2. 토지 이용: 제3종일반주거지역에 위치하여 장기적인 관점에서 토지 가치를 기대할 수 있습니다.

3. 실거주 장점: 1층은 어린 자녀가 있는 가구 또는 층간소음에 민감한 실거주자에게는 오히려 장점으로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매4계