나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103155 [1] 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 5층윌로우502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 206번지 소재 ""회현역"" 동측 인근에 소재하는 아파트로서 주위는 상가 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 매우 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 30층 아파트로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형 평지로서 아파트 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m의 도로에 접하고 있고, 동측*남측*서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 공공공지(공개공지)(저촉) , 도로(2016-04-14)(저촉) , 도로(접합) , 지하도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 206 리더스뷰남산 5층 윌로우502호에 소재하고 있습니다. [cite: LOCATION_1] 해당 건물의 주소는 서울특별시 중구 퇴계로 72 (회현동1가)입니다. [cite: ARCH_BUILDING_REG_JSON_1] 건물명은 남산SK리더스뷰입니다. [cite: APARTMENT_INFO_1, APARTMENT_INFO_2, APARTMENT_INFO_3, ARCH_BUILDING_REG_JSON_1]

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 24.26㎡ (약 7.34평)이며, 건물 면적은 176.26㎡ (약 53.32평)입니다. [cite: LAND_AREA_1, BUILDING_AREA_1] 아파트 단지는 총 233세대로 구성되어 있으며, 최고 30층 높이의 건물입니다. [cite: APARTMENT_INFO_1]

1.3. 용도 및 구조

본건은 아파트 용도로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 30층 건물입니다. [cite: APARTMENT_INFO_1, BUILDING_REGISTER_SUMMARY_JSON_1] 감정평가서상 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_1]

1.4. 감정가 및 경매정보

물건의 감정가는 2,486,000,000원입니다. [cite: APPRAISAL_VALUE_1] 본 건은 서울중앙지방법원 2025타경103155 (1)호 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 현OOOOOOOOO입니다. [cite: CASE_NUMBER_1, CREDITOR_1, AUCTION_TYPE_1] 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. [cite: SALE_TARGET_1] 유동화물건, 중복병합사건, 정비구역 등 특이사항이 있습니다. [cite: SPECIAL_NOTES_1, SPECIAL_NOTES_2, SPECIAL_NOTES_3]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중구 회현동1가 206번지, '회현역' 동측 인근에 소재하고 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_1] 주변은 상가 및 업무지대로 형성되어 있으며, 일반상업지역에 해당합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_1, APPRAISAL_SUMMARY_2]

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 지하철역(회현역)이 인접하여 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_1] 건물 북측으로는 약 30m, 동측, 남측, 서측으로는 약 4m의 도로에 접하고 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_2]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을2)입니다. [cite: MORTGAGE_1] 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 경매 개시 결정된 채권(갑17, 갑18 등) 또한 말소기준권리보다 후순위이거나 동일한 효력을 가질 수 있으므로, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. [cite: MORTGAGE_1, MORTGAGE_2, MORTGAGE_3, MORTGAGE_4, MORTGAGE_5, MORTGAGE_6, MORTGAGE_7, MORTGAGE_8, MORTGAGE_9, MORTGAGE_10, MORTGAGE_11, MORTGAGE_12, MORTGAGE_13, MORTGAGE_14, MORTGAGE_15, MORTGAGE_16, MORTGAGE_17, MORTGAGE_18, MORTGAGE_19, MORTGAGE_20]

3.2. 인수 대상 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 있다면 매각 후에도 인수될 수 있습니다. 제공된 정보에 따르면, 토지(중구 회현동1가 206)에 을구1번으로 구분지상권 설정 등기가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. [cite: NON_EXTINGUISHABLE_RIGHTS_1] 이 구분지상권은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 정확한 내용 확인을 위해 등기사항증명서 상세 내용을 반드시 검토해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: TENANT_INFO_1] 다만, 기타 참고사항에 임대 관례 및 기타 내용이 '미상'으로 기재되어 있어, 별도의 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 없으나, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 도심(4대문안) [cite: APPRAISAL_SUMMARY_2]에 위치하며, 회현역 초역세권에 해당합니다. 주변 지역은 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달하여 유동인구가 풍부하고, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 일반상업지역으로서 다양한 업종의 영업이 가능하며, 정비구역 지정 등 개발 잠재력 또한 보유하고 있어 향후 상권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 아파트는 2010년 1월 11일에 사용 승인된 건물입니다. [cite: APARTMENT_INFO_1] 주변에 회현역을 비롯한 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있어 출퇴근이 용이하며, 남산 등 서울의 주요 관광지와도 인접해 있습니다. 상가 및 업무 밀집 지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획 및 법규 저촉

본건 토지는 일반상업지역, 공공공지(저촉), 도로(저촉), 지하도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등 다양한 도시계획시설 및 법규의 저촉 사항이 존재합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_2] 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 구분지상권

대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권(을구1번)은 매각으로 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리입니다. [cite: NON_EXTINGUISHABLE_RIGHTS_1] 이는 건물 이용이나 토지 관련 권리에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 정확한 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 정비구역 지정

본 건이 속한 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 도시 및 주거환경정비법에 따른 개발 사업 등이 진행될 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_2] 이는 긍정적인 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 여부 및 일정 등에 따라 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부, 회현역 초역세권에 위치한 대형 아파트로, 뛰어난 입지 조건과 교통망을 자랑합니다. 감정가는 24억 8천만원대이나, 최근 실거래가가 25억원 수준으로 형성되어 있어 시세 반영 가능성이 높습니다. [cite: APPRAISAL_VALUE_1, RECENT_SALES_DATA_1] 권리 분석상 대부분의 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 토지에 설정된 구분지상권은 인수될 수 있는 중요한 권리입니다. [cite: MORTGAGE_1, NON_EXTINGUISHABLE_RIGHTS_1] 또한, 다양한 도시계획 규제 및 정비구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있으므로, 투자 결정 시 신중한 실사 및 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심, 회현역 초역세권으로 뛰어난 직주근접성 및 풍부한 유동인구.

* 넓은 면적: 전용면적 176.26㎡ (약 53.32평)의 대형 평수로, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요 충족.

* 잠재적 가치 상승: 정비구역 지정 및 서울 도심 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 반영: 25억원 내외의 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 형성 가능성 높음. [cite: RECENT_SALES_DATA_1]

9. 예상 입찰가

감정가: 2,486,000,000원

최근 실거래가 (176.26㎡ 기준): 2,500,000,000원 (2026년 3월 18일 거래 [cite: RECENT_SALES_DATA_1])

인수 보증금: 0원

고려사항:

- 토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않아 인수될 수 있으며, 이는 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. [cite: NON_EXTINGUISHABLE_RIGHTS_1]

- 다양한 도시계획 저촉 사항 및 정비구역 지정 등 추가적인 검토가 필요합니다.

- 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁률, 물건의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 고려했을 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 2,000,000,000원 ~ 2,240,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 의견이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 권리관계 정밀 분석, 주변 시세 조사 등 보다 심층적인 검토가 반드시 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.