나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2058 [1] 서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층비213호 근린상가 경매

서울특별시 강남구 학동로101길 11, 엘프론트청담 지하2층비213호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경2058(서울중앙지방법원 경매3계). 감정가 627,000,000원, 최저가 501,600,000원. 매각기일은 2026-09-29입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 2058 [1]
소재지	서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층비213호
도로명주소	서울특별시 강남구 학동로101길 11, 엘프론트청담 지하2층비213호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.29
관할법원	서울중앙지방법원 경매3계 (530-1815(제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, (저촉)상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)제2종일반주거지역, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종일반주거지역

서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층비213호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	15.24㎡ (4.61평)
건물면적	40.83㎡ (12.35평)

금액

감정가	627,000,000원
최저가	501,600,000원 (감정가 대비 80%)
입찰보증금	50,160,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.25	627,000,000원	유찰
2차	2026.09.29	501,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철 7호선 ""청담역"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.
교통상황: 본 건까지 차량 진 · 출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철 7호선 ""청담역""이 소재하며, 서측 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층건 내 제지하2층 제비213호로서,
외 벽: 강화유리 및 석재붙임 마감 등
내 벽: 페인팅 마감 등
창 호: 본 건 건물은 페어글라스 및 샤시 창호 등이나, 본 건은 지층 소재로 창호 없음.
이용상태: 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현장조사 당시 물건만 적치되어 있는 상태였음.
설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 기계식 주차장설비 등 갖추었음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본 건 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 중점경관관리구역(2016-11-24), 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 청담동 소재, 지하철 7호선 '청담역' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 진입이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 7호선 '청담역'이 소재하고 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물 내 지하2층 비213호. 외벽은 강화유리 및 석재, 내벽은 페인팅 마감. 지하층 소재로 창호는 없음.

* 이용상태: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현장 조사 당시 물건만 적치된 상태였음.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 기계식 주차장 설비 등을 갖추었음.

* 토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고·평탄한 가장형 토지. 제1,2종근린생활시설 및 업무시설(사무소) 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남측 및 동측으로 노폭 약 6미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역.

1.2. 권리분석

* 매각물건: 토지와 건물을 일괄 매각함.

* 경매 구분: 부동산 임의경매.

* 말소기준권리: 신한은행의 근저당 (접수일자: 2023-06-28, 채권액: 540,000,000원).

* 등기부 내역 (말소 예정 권리):

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2023-06-28)

* 근저당 (말소기준권리)

* 가압류 (주식회사 케이비국민카드, 접수일자: 2025-02-20, 채권액: 16,665,751원)

* 임의경매 (신한은행, 접수일자: 2025-06-24, 채권액: 440,325,607원)

* 등기부채권 총액: 556,665,751원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 입지: 서울 강남구 청담동, 지하철 7호선 청담역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 강남 지역의 주요 상권 및 업무지구와의 접근성이 우수함.

* 주변 환경: 고급 아파트 단지, 업무시설, 명품거리 등과 인접하여 임대 수요가 높을 것으로 예상됨. 청담동 자체가 가진 상징성과 높은 소비력을 바탕으로 다양한 업종의 사업장이 운영되고 있음.

* 상권 특성: 강남 최대 상권 중 하나로, 고급 소비층을 대상으로 하는 업종이 발달하였으며, 업무시설 밀집 지역으로 관련 종사자들의 수요 또한 기대됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 청담역 도보 약 3분 거리로 초역세권이며, 올림픽대로, 동부간선도로 등 주요 도로망 진입이 용이하여 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 압구정 로데오 거리, 청담동 명품거리 등과 인접하여 다양한 쇼핑 및 문화 시설 이용이 가능함. 코엑스, 현대백화점 무역센터점 등도 근거리에 위치함.

* 자연환경: 한강과 청담근린공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

* 주변 개발 호재: 국제교류복합지구 조성, 영동대로 지하공간 복합개발사업, GBC 건립 등 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 미래 가치가 상승할 것으로 기대됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재함. 해당 규제 사항은 건축 및 개발 시 확인이 필요함.

* 물건 적치 상태: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현장 조사 시 물건만 적치된 상태로 확인되어, 실제 이용 현황 및 공실 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 사전 이해가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 청담동, 지하철 7호선 청담역 역세권에 위치한 근린상가 건물로, 탁월한 입지와 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변의 고급 주거 단지, 업무 시설, 명품 상권과의 인접성은 높은 임대 수요를 기대하게 하며, 다양한 개발 호재는 미래 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금 또한 없어 권리상 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 다양한 도시계획적 제한 사항 등은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: '강남 위의 강남'이라 불리는 청담동 핵심 입지.

* 우수한 교통망: 지하철 7호선 청담역 도보 거리의 초역세권.

* 풍부한 배후 수요: 주변 고급 주거 시설 및 업무 시설 종사자, 유동 인구를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 상권 시너지: 압구정 로데오, 청담 명품거리 등과 연계된 높은 상업적 가치.

* 개발 호재: 국제교류복합지구, 영동대로 복합개발 등 미래 가치 상승 요인 다수 존재.

* 권리 무하자: 말소되는 권리들로 권리상 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 627,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서 제시된 정보와 추가적인 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시길 바랍니다. (금액 산정은 별도 심층 분석을 통해 진행).

참고사항:

제공된 정보에 의하면, 서울특별시 강남구 청담동 132-16번지 일원에는 쓰레기 소각장, 하수 처리장 등 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 나타나지 않았습니다. 해당 지역은 고급 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 주변 개발 계획 역시 긍정적인 방향으로 제시되고 있습니다.1.물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2058 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층비213호

건물명: 엘프론트청담

용도: 근린상가 (공부상: 제2종근린생활시설-일반음식점)

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.2351㎡ (약 4.61평)

건물면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

건물지분: 40.825㎡ (약 12.35평)

감정가: 627,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (등기부상 말소기준권리 신한은행)

특이사항: 유동화 물건