나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116283 [2] 경상남도 창원시 진해구 경화동 890 부건2차이데아아파트 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하는 "경화초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 다파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정으 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 2층 201호, 2층 204호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 외장석 붙임 등.
내 벽 및 천정: 벽지, 타일 및 실내 인테리어 마감 등.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설(현황 "공실")로 이용중임.

설비내역

위생설비, 금,배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2)의 대지권의 목적인 토지는 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:기호1,2)는 후첨 사진용지와 같이 유치권이 행사중인 바 경매 진행 및 입찰시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 케이에프지이일공육유동화전문 유한회사로부터 ‘이 사건 부동산에 대하여 주식회사 동강디엔씨 대표자 사내이사 강동주의 유치권이 부존재한다.'는 취지의 창원지방법원 2022가단111670(창원지법 2023나108177) 확정판결문이 제출됨 (2025.8.4.정정)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116283 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 890, 부건2차이데아아파트 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 290,000,000원

토지면적: 32.21㎡ (약 9.74평) - 토지 지분

건물면적: 98.92㎡ (약 29.92평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프지이일공육유동화전문 유한회사

2.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 890번지, 부건2차이데아아파트 2층 204호에 위치합니다. 도로명 주소는 경상남도 창원시 진해구 진해대로694번길 23 (경화동)입니다.

주변 환경으로는 "경화초등학교"가 동측 인근에 자리하고 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인접 도로(서측, 폭 약 8미터 포장도로)와의 접면 상태가 양호하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m) 저촉 지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 지원항공작전기지(군사기지 및 군사시설 보호법) 등으로 지정되어 있습니다.

3.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 2월 28일 접수된 경남은행 근저당권(채권금액 253,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 253,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

유치권과 관련하여, 주식회사 동강디엔씨 대표자 사내이사 강동주의 유치권이 부존재한다는 내용의 창원지방법원 2022가단111670 (창원지방법원 2023나108177) 확정 판결문이 제출되었습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 별도 확인이 필요한 사항입니다.

4.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 경화초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

5.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 경화초등학교가 인접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 2층 204호이며, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.

주거 생활을 위한 기본적인 편의 시설은 인근 근린생활시설 등을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6.

1.6. 잠재적 리스크

유치권 주장과 관련하여 법원에서 부존재 확정 판결이 내려졌으나, 경매 진행 및 입찰 시 관련 사항을 반드시 재확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 확인되어, 해당 호실에 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도에 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지 이용 제한 사항(군사시설 보호구역 등)은 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 경화동에 위치한 아파트로, 경화초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물 자체의 구조나 설비는 일반적인 아파트 수준을 갖추고 있습니다. 감정가는 290,000,000원으로 책정되어 있으나, 유치권 관련 법원 판결 내용과 미상인 임대 관계는 면밀한 조사가 필요한 부분입니다. 특히 임대 관계 미상은 명도 진행 시 가장 주의해야 할 리스크 요소입니다.

8.

1.8. 투자 포인트

경화초등학교 인근의 입지는 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

유치권 관련 법원의 확정 판결이 존재하므로, 법적 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 보입니다.

감정가를 기준으로 시세 대비 저평가 여부를 분석하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9.

1.9. 예상 입찰가

상기 감정가(290,000,000원)를 기준으로, 권리 관계 및 물건의 특이사항, 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 고려 사항은 없습니다. 다만, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 정확한 시세 분석 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.