나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114027 [1] 경상남도 김해시 무계동 156-1 석봉마을부영아파트 907동 15층 1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 무계동 소재 "장유초등학교" 남측 인근에 소재하며, 부근은 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕(트러스) 19층건내 15층 1507호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시창호구조
폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 북동측, 북측으로 중로가 소재하며, 남서측,북서측으로 대로, 남동측으로 보행자도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경114027 (1)

소재지: 경상남도 김해시 무계동 156-1 석봉마을부영아파트 907동 15층 1507호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

건물구조: 철근콘크리트조 박공지붕(트러스) 19층 건물 내 15층 1507호

사용승인일: 2002년 05월 14일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO

2.2. 면적정보

토지면적: 32.61㎡ (약 9.87평)

토지지분: 32.614㎡ (약 9.87평)

건물면적(전용면적): 47.38㎡ (약 14.32평)

건물면적(분양면적): 상세 정보 미제공 (본건 아파트 단지 연면적: 125,952.5㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 아파트단지정보

아파트명: 석봉마을9단지부영아파트

주소: 경상남도 김해시 무계동 156-1

총동수: 11동

총세대수: 1,578세대

최고층: 20층

주차대수합계: 979대

주요복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.1. 입지조건

2.1. 1.위치및주위환경

본건은 경상남도 김해시 무계동 소재 "장유초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지들로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 대지권의 목적 토지는 북동측, 북측으로 중로, 남서측, 북서측으로 대로, 남동측으로 보행자도로와 접해 있습니다.

2.1. 3.주변시설

*교육시설: 장유초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

*편의시설: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

*주거환경: 주변이 대단지 아파트로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

*혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오 시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑8: 강제경매 (채권자: 천충희, 사건번호: 창원지방법원 2024타경114027) - 2024-10-15 접수

3.2. 말소되는권리

*갑7: 압류 (채권자: 창원세무서장) - 2022-05-30 접수

*갑8: 강제경매 (채권자: 천충희) - 2024-10-15 접수

*갑9: 압류 (채권자: 북구(대구광역시)) - 2025-05-20 접수

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

*을5: 주택임차권 (권리자: 천충희, 보증금: 110,000,000원)

본 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

전입일자: 2015-10-12, 확정일자: 2015-09-21

3.4. 임차인현황

*임차인: 천

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-10-12

확정일자: 2015-09-21

배당신고일자: 2019-11-20

대항력: 있음

비고: 해당 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되었으나, 실제로는 110,000,000원 인수분 발생)

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 대규모 아파트 단지 내에 위치하여, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다. 주변 편의 시설은 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

*주변교통: 버스정류장 인접, 차량 접근성 양호

*교육환경: 장유초등학교 인접

*편의시설: 아파트 단지 내 및 인근 상가 이용 가능

*주거쾌적성: 대단지 아파트 단지로 안정적인 주거 환경 조성

1.5. 잠재적리스크

*인수되는임차보증금: 대항력 있는 임차인 천 씨의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 입찰가 외 추가적인 부담이 되므로 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

*건물연식: 2002년 사용승인된 건물로, 약 24년차 경과 (2026년 기준). 향후 유지보수 및 재건축 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

*토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 일반적인 주거지역 관련 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 김해시 무계동의 대단지 아파트에 속하며, 장유초등학교 인근에 위치하여 교육 및 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성도 편리한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 1천만원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이므로, 해당 부분을 제외한 부동산 자체의 가치와 인수 후 총 투자 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자포인트

*우수한입지: 대규모 아파트 단지 내 위치, 초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

*편리한교통: 대중교통 및 차량 접근성 양호.

*가격메리트가능성: 임차 보증금 인수 조건으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

1.8. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 6월 15일, 15층 매물 108,000,000원), 본 물건의 전용면적(47.38㎡) 기준 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가: 100,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금(110,000,000원)을 제외한 금액 기준으로, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 다음과 같이 산정합니다.

*적정입찰가범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 대한 것이며, 낙찰자는 별도로 임차인에게 110,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 총 부담액이 발생합니다. 따라서 실제 취득 금액은 입찰가 + 110,000,000원이 됩니다.

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