나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113291 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113291 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2024타경113291 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 9층 902호 (창원1차비룡벨로스텔라) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 51,968,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2024타경113291 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113291 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지 지분율: 1592.7310000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.77㎡ (약 14.75평) - 전용면적 추정

건물 지분율: 4876.570000000001%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 대OOOOOOO

채무자: 대OOOOOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치하며, '창덕중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지 남측으로 대로3류와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 근린상업지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m)와 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)에 포함되어 있습니다. 동읍 지역은 창원시청에서 버스로 약 40분 거리에 위치하며, 본건 소재지인 용잠리는 동읍의 행정복지센터가 있는 곳입니다. 인근에 창덕중학교 외에 창원동중학교가 있으며, 신방초등학교, 자여초등학교 등 초등학교도 소재하고 있습니다. 생활 편의시설로는 탑마트 동읍점, 다이소 동읍점, 롯데리아, 파리바게뜨 등이 용잠리에 위치해 있어 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 902호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 및 화강석 마감 등이며, 내벽과 천정은 벽지 및 일부 타일 붙임으로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호 구조입니다. 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다. 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중인 부정형 평지입니다. 공부와의 차이는 없으며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 기준으로 평가되었으므로, 경매 입찰 전 내부 확인이 필요합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 대OOOOOOO, 채무자는 대OOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOO입니다. 경매에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분 중 하나는 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 임차인의 대항력이란, 임대차 계약 당시 임차인이 지불한 보증금을 돌려받을 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 해당 부동산을 점유하고, 말소기준 권리보다 전입신고가 먼저 이루어져야 합니다. 주의사항에 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라고 명시되어 있으므로, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었기에, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 보증금 인수 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 경우, 임차인이 배당요구를 제대로 하고 확정일자까지 받아 경매 낙찰대금에서 보증금을 최우선으로 배당받을 수 있다면 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없어집니다. 그러나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 동읍 용잠리는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 토지 역시 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있어, 지역 내에서의 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 2020년 기사에서는 동읍 용잠리가 농촌 지역으로 분류되었으나, 창원시 의창구 전체가 투기과열지구로 지정될 당시, 해당 지역의 아파트 가격이 평당 300만~400만원 수준이었음에도 규제 지역에 포함된 사례가 있습니다. 이는 지역 내 아파트 시세가 다른 지역에 비해 상대적으로 낮지만, 창원시의 주거 수요와 개발 가능성을 고려할 때, 향후 상권 변화의 잠재력을 내포하고 있다고 볼 수 있습니다. 탑마트, 다이소, 롯데리아 등 기본적인 상업 시설이 입점해 있어 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 아파트로, 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비가 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 창덕중학교, 창원동중학교, 신방초등학교, 자여초등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 용잠리 소재 탑마트, 다이소, 롯데리아 등 상업 시설을 통해 편리한 생활을 영위할 수 있습니다. 또한, 동읍 지역은 겨울철 철새도래지로 유명한 주남저수지가 위치해 있어 자연 친화적인 환경을 즐길 수 있으며, 창원 단감의 산지로도 유명하여 지역 특색을 가지고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 여부입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정평가서 상 '현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람'이라는 문구가 있습니다. 이는 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 예상보다 하자나 관리 상태가 좋지 않을 경우 수리비 등 추가 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건 창원지방법원 2024타경113291 물건은 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치한 아파트로, 비교적 낮은 감정가와 함께 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 권리분석에서 가장 중요하게 고려해야 할 사항이며, 낙찰 후 보증금 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 내부 상태 확인이 어려운 점도 입찰 전 반드시 재확인이 필요한 부분입니다. 아파트 단지의 규모나 주변 시세에 대한 추가적인 정보가 필요하나, 제시된 정보만으로는 향후 시세 상승 잠재력에 대한 판단이 제한적입니다.

1.9. 투자 포인트

- 합리적인 감정가: 1억 4,500만원으로 책정된 감정가는 잠재적 투자 가치를 높입니다.

- 입지적 장점: 창덕중학교 인근에 위치하며, 대로변과 접해있어 교통 및 접근성이 양호합니다.

- 생활 편의 시설: 지역 내 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

- 추가 개발 가능성: 동읍 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

- 주의사항: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 내부 상태 확인은 필수입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계