나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113291 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 9층 902호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅마감 및 화강석 마감 등
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시 창호 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 대로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합)
가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)
<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113291 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호

건물명: 창원1차 비룡벨로스텔라

준공일: 2018년 3월 30일 (사용승인일 기준)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 902호

건물 면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.927310000000002㎡ (약 4.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m) 접합

토지 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)

1.4. 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 대로3류와 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 창덕중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역(창원시 의창구 동읍 용잠리)에서 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역(폐수) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일자 서울중앙지방법원의 가압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑구 6번 가압류, 갑구 7번 압류, 갑구 8번 강제경매, 을구 5번 주택임차권 (최아라, 120,000,000원) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. *주의: 물건명세서 상 을구 5번 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어 인수 대상입니다.*

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (최아라, 120,000,000원)은 매각으로 소멸하지 않고 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최아라

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 5일

* 확정일자: 2021년 1월 12일

* 배당신고일자: 2023년 8월 2일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 120,000,000원 (본 임차인의 보증금은 매각 후에도 인수됩니다.)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인 최아라가 존재하며, 보증금 120,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 본 임차인의 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

주변의 유사 물건(다세대 주택) 시세 분석 결과, 2023년~2024년 2월 거래된 '프림빌'(2013년 건축, 전용면적 약 63.94㎡)의 경우 약 7,423만원 ~ 7,823만원에 거래되었으며, '성우하이빌'(2015년 건축, 전용면적 약 73.26㎡)은 약 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 116만원 ~ 122만원 선의 시세입니다.

본건 '창원1차 비룡벨로스텔라'(2018년 사용승인)는 도시형생활주택으로, 전용면적 48.77㎡(약 14.75평)입니다. 유사 시세 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 5,600만원 ~ 5,900만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 145,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연도(2018년)의 이점이나 기타 가치 평가 요소가 반영된 것으로 보이나, 시세 분석 결과와 큰 격차를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최아라의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 격차

감정가가 주변 시세 대비 높아, 낙찰 후 명도 및 자금 계획 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문 부재로 정확한 내부 확인이 어려워 외부 조사 및 탐문 조사에 기반하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연도(2018년) 대비 주변 유사 물건 시세와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 최아라의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 크므로, 총 실투자금액 산정에 매우 신중해야 합니다. 감정가가 높게 책정된 점과 임차인 인수 금액을 고려할 때, 수익성 분석 및 향후 매도 전략 수립에 있어 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 지역 개발 잠재력: 창원시의 교통망 개선 및 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 145,000,000원 대비 현재 유사 물건 시세(약 6,000만원 내외)와 인수해야 하는 임차인 보증금 120,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 총 투입 예상 비용은 상당히 높아질 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 약 70% 수준을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 101,500,000원

* 임차인 보증금 인수분: 120,000,000원

* 총 예상 투입 비용: 약 221,500,000원

이는 현재 파악된 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 결정, 다른 입찰자의 경쟁 상황, 향후 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 비용 또한 신중하게 검토해야 할 사항입니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113291 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 9층 902호

건물명: 창원1차 비룡벨로스텔라

준공일: 2018년 3월 30일 (사용승인일 기준)

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 902호

건물 면적: 48.77㎡ (약 14.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.927310000000002㎡ (약 4.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m) 접합

토지 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)

1.4. 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 대로3류와 접해 있습니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 창덕중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 주변 지역(창원시 의창구 동읍 용잠리)에서 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역(폐수) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일자 서울중앙지방법원의 가압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑구 6번 가압류, 갑구 7번 압류, 갑구 8번 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 주택임차권 (최아라, 120,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최*

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 5일

* 확정일자: 2021년 1월 12일

* 배당신고일자: 2023년 8월 2일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 120,000,000원 (본 임차인의 보증금은 매각 후에도 인수됩니다.)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인 최*가 존재하며, 보증금 120,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 본 임차인의 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

주변의 유사 물건(다세대 주택) 시세 분석 결과, 2023년~2024년 2월 거래된 '프림빌'(2013년 건축, 전용면적 약 63.94㎡)의 경우 약 7,423만원 ~ 7,823만원에 거래되었으며, '성우하이빌'(2015년 건축, 전용면적 약 73.26㎡)은 약 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 116만원 ~ 122만원 선의 시세입니다.

본건 '창원1차 비룡벨로스텔라'(2018년 사용승인)는 도시형생활주택으로, 건물 면적 48.77㎡(약 14.75평)입니다. 유사 시세 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 5,600만원 ~ 5,900만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 145,000,000원으로, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 신축 연도(2018년)의 이점이나 기타 가치 평가 요소가 반영된 것으로 보이나, 시세 분석 결과와 큰 격차를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최*의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 작용합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 격차

감정가가 주변 시세 대비 높아, 낙찰 후 명도 및 자금 계획 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문 부재로 정확한 내부 확인이 어려워 외부 조사 및 탐문 조사에 기반하여 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 도시형생활주택으로, 신축 연도(2018년) 대비 주변 유사 물건 시세와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 최*의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 크므로, 총 실투자금액 산정에 매우 신중해야 합니다. 감정가가 높게 책정된 점과 임차인 인수 금액을 고려할 때, 수익성 분석 및 향후 매도 전략 수립에 있어 철저한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 연도: 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 지역 개발 잠재력: 창원시의 교통망 개선 및 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 145,000,000원 대비 현재 유사 물건 시세(약 6,000만원 내외)와 인수해야 하는 임차인 보증금 120,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 총 투입 예상 비용은 상당히 높아질 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근을 위해 감정가의 약 70% 수준을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 101,500,000원

* 임차인 보증금 인수분: 120,000,000원

* 총 예상 투입 비용: 약 221,500,000원

이는 현재 파악된 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 결정, 다른 입찰자의 경쟁 상황, 향후 시장 변화 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 비용 또한 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.