나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116283 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 890 부건2차이데아아파트 2층 201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하는 "경화초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 다파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정으 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 2층 201호, 2층 204호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 외장석 붙임 등.
내 벽 및 천정: 벽지, 타일 및 실내 인테리어 마감 등.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설(현황 "공실")로 이용중임.

설비내역

위생설비, 금,배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2)의 대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2)의 대지권의 목적인 토지는 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:기호1,2)는 후첨 사진용지와 같이 유치권이 행사중인 바 경매 진행 및 입찰시
참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 케이에프지이일공육유동화전문 유한회사로부터 ‘이 사건 부동산에 대하여 주식회사 동강디엔씨 대표자 사내이사 강동주의 유치권이 부존재한다.'는 취지의 창원지방법원 2022가단111670(창원지법 2023나108177) 확정판결문이 제출됨 (2025.8.4.정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2024타경116283 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프지이일공육유동화전문 유한회사

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 890 부건2차이데아아파트 2층 201호

용도: 아파트 (주건축물 용도: 공동주택 - 아파트)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 201호

건물 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 및 외장석 붙임 등.

건물 내벽: 벽지, 타일 및 실내 인테리어 마감 등.

창호: 새시창호 구조.

건물 사용승인일: 2018년 1월 4일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 260,000,000원

토지면적: 28.20㎡ (약 8.53평)

토지 지분: 28.2023㎡ (약 8.53평)

건물면적 (전용면적): 86.60㎡ (약 26.19평)

건물 지분: 86.6025㎡ (약 26.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유치권, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하며, "경화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉)

* 제한사항: 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 경남은행 근저당권 (접수일자: 2018-01-26, 채권금액: 232,800,000원). 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 소유권: 주식회사 동강디엔씨 (보존등기 2018-01-26), 안경화 (이전등기 2018-01-26, 매매 238,000,000원)

* 임의경매개시결정: 케이에프지이일공육유동화전문 유한회사 (접수일자: 2024-12-05, 채권금액: 485,800,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 특이사항: 임대차 관계는 조사되지 않았으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건물은 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재는 공실 상태입니다. 주변 지역은 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건의 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상가, 사무실 등 다양한 용도로의 개발 및 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 경화초등학교가 위치하고 있어 학군 배정에 유리할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 주변에 아파트 단지 및 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있을 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주변은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태이며, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 분쟁

* 본건에 유치권이 행사 중이라는 정보와 함께, 신청채권자(케이에프지이일공육유동화전문 유한회사)로부터 "주식회사 동강디엔씨 대표자 사내이사 강동주의 유치권이 부존재한다"는 취지의 창원지방법원 확정 판결문(2022가단111670, 창원지법 2023나108177)이 제출된 상황입니다.

* 이는 유치권의 존재 여부에 대한 법적 다툼이 있거나, 판결 내용과 현황 사이에 괴리가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 반드시 유치권의 실체와 판결의 효력에 대해 면밀히 확인해야 합니다.

* 현재 현황은 '공실'로 기재되어 있습니다.

6.2. 군사시설 보호구역

* 본건은 비행안전제2구역(지원) 및 지원항공작전기지 내에 포함되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 군사 작전상의 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권양수도 등의 거래 과정에서 발생한 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 아파트(근린생활시설로 이용 가능)입니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업적 활용 가능성이 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 유치권과 관련된 복잡한 상황입니다. 유치권 행사 중이라는 정보와 유치권 부존재 판결이 동시에 존재하므로, 이는 입찰 시 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 현황이 공실이라는 점도 고려해야 합니다.

군사시설 보호구역에 포함되어 있어 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역에 위치하여 향후 상가 또는 기타 근린생활시설로서의 활용 잠재력이 있습니다.

* 경화초등학교와 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 유치권 관련 법적 판단에 따라 명도 및 인수 부담이 결정될 수 있으므로, 정확한 권리 분석이 선행된다면 유리한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다.

유치권 존재 여부에 대한 불확실성과 현재 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 하되, 유치권 관련 위험 요소를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가 260,000,000원을 기준으로, 유치권 관련 리스크 해소 여부 및 향후 활용 가치를 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.