나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116474 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 13층1334호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116474 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 13층1334호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경116474
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114, 13층1334호 (용원동,다인로얄팰리스부산신항2차)
• 감정가: 100,000,000원
• 최저가: 35,840,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 오피스텔

창원지방법원 경매9계 2024타경116474 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 신항2로 114, 13층1334호 (용원동,다인로얄팰리스부산신항2차) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 35,840,000원 | 용도: 오피스텔

1. 창원지방법원 2024타경116474 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116474 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 13층1334호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000 원

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

토지 지분율: 443.47

건물면적: 31.34㎡ (약 9.48평)

건물 지분율: 3134.1

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 노OO

채무자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 "용원어시장" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황 역시 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 21층 건물 내 13층 1334호로, 외벽은 대리석 및 복합판넬 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 제반 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 사다리형의 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 서측 및 남측으로는 왕복 5-6차선의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류(폭 30m-35m), 대로3류(폭 25m-30m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역(2024-10-24), 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 기타 참고사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 창원시 진해구 용원동에 위치하며, "용원어시장" 인근으로 지역 주민을 대상으로 한 상권과 주거 기능을 동시에 갖춘 입지입니다. 단지 서측과 남측으로 왕복 5-6차선의 넓은 도로가 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다. 또한, 대로변에 위치하여 대중교통 이용 편의성도 기대할 수 있습니다. 도시지역 내 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 주거 기능 모두에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자는 노OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 '대항력 있는 임차인 있을 수 있음'이라는 주의사항입니다. 이는 현재 점유 중인 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있을 가능성이 있음을 의미합니다. 임차인의 전입일, 확정일자, 배당 여부 등에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이나 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 임차인 현황 파악 및 관련 법률 검토가 반드시 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 용원동은 용원어시장과 인접하여 활발한 지역 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설 또한 다양하게 분포하고 있습니다. 또한, 경제자유구역 지정 및 신항만 건설 예정 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있는 곳입니다. 오피스텔로서 주거 및 소규모 사업체 운영을 위한 임대 수요가 예상되며, 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업체 입점에도 유리할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에는 용원어시장이 위치하여 신선한 해산물을 쉽게 접할 수 있으며, 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 접근성이 좋은 대로변에 위치하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 학교, 병원, 마트 등의 생활 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

(주변 시설 검색 결과)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 신항만 건설 예정 지역이라는 특성상 향후 항만 물류 관련 시설이나 교통량이 증가할 가능성은 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 전부 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수도 있습니다. 경제자유구역 및 신항만 예정 지역이라는 특성상, 향후 개발 계획이나 규제 변화에 따른 영향을 받을 수 있으며, 이로 인해 부동산 가치 변동성이 나타날 수도 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 명확한 파악이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 입지, 교통, 개발 잠재력 등 여러 긍정적인 요소를 갖춘 오피스텔 물건입니다. 용원동의 지역 상권 및 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 향후 경제자유구역 및 신항만 개발에 따른 시세 차익 또한 노려볼 수 있습니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성이라는 매우 중요한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 권리 관계를 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용 및 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 투자가치가 있는 물건이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **미래가치**: 경제자유구역 및 신항만 건설 예정 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 높은 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **입지**: '용원어시장' 인근 상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

3. **교통**: 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 넓은 도로망을 통해 지역 간 이동이 용이합니다.

4. **경매 시세**: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 권리 관계 확인이 필수적입니다.

5. **수익형 부동산**: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계