나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10091 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 806-3 임야 경매
매각기일: 2026-03-31
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경10091 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 발리 806-3 임야 경매
- 사건번호: 2024타경10091
- 주소: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 806-3
- 용도: 임야
울산지방법원 경매7계 2024타경10091 | 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 806-3 | 감정가: 940,718,000원 | 최저가: 158,106,000원 | 용도: 임야
1. 울산지방법원 2024타경10091 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경10091 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 발리 806-3
용도: 임야
감정가: 940,718,000원
토지면적: 11,875.00㎡ (약 3,591.77평)
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 온OOOOOOO
특이사항: 분묘기지권, 선순위지상권
주의사항:
1. 일괄매각 대상입니다.
2. 본 건 토지의 지상권자로부터 목록 1.의 을구 4번, 목록 2, 3, 4.의 을구 2번 지상권설정등기(2020.03.31. 접수 제59855호)에 대하여 본 경매 매각으로 인한 말소 동의서가 제출되어 있습니다.
3. 목록 1 내지 3. 토지는 공부상 '임야'이나 현황상 산지개간허가를 득하여 개간된 토지임야 상태입니다. 주무관서(울주군)에 따르면 현재 산지개간 기간이 만료되어 기간 연장은 불가하며, 산지전용 재허가를 득해야 할 것으로 조사되었습니다. 따라서 응찰 시 관할 주무관서에 별도 확인이 필요합니다.
4. 목록 4. 토지는 공부상 '임야'이나, 현황상 일부 '도로'입니다.
5. 본 건 토지상의 입목은 평가에 포함되었습니다.
6. 본 건 토지상에 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰 시 확인이 필요합니다.
7. 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.
1.2. 감정평가 요약
위치 및 주위환경:
본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 "진동마을"에서 남동측 원거리에 위치하고 있으며, 부근 일대는 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.
교통상황:
본 건까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 시내버스 정류장이 소재하지 않아 임야로서의 통행 사정은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.
형태 및 이용상태:
일련번호(1): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "토지임야" 등으로 이용 중입니다.
일련번호(2): 정방형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "토지임야" 등으로 이용 중입니다.
일련번호(3): 사다리형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, "토지임야" 등으로 이용 중입니다.
일련번호(4): 부정형의 토지로서 완만한 경사를 이루고 있으며, 소나무 및 기타 활 잡목 등이 자생하고 있는 "임야" 및 "도로" 등으로 이용 중입니다.
인접 도로상태:
일련번호(1, 3): 공히 본건 남동측 일련번호(4) 토지 내 폭 약 2미터 내외의 현황 도로와 접합니다.
일련번호(2): 본 건 일련번호(3) 토지를 통해 접근이 가능합니다.
일련번호(4): 본 건 토지 내로 폭 약 2미터 내외의 현황 도로가 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태:
일련번호(1, 4): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법), 공익용산지 (산지관리법), 보전산지 (산지관리법)입니다.
일련번호(2, 3): 도시지역, 자연녹지지역입니다.
제시목록 외의 물건:
없음.
공부와의 차이:
없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타):
가. 임대관계: 미상
나. 기타: 없음
1.3. 입지조건
본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림으로 이루어져 있습니다. "진동마을"에서 남동측으로 다소 떨어진 곳에 자리하고 있으며, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 산지개간을 거쳐 현재 임야 및 일부 도로로 이용되고 있는 토지들로 구성되어 있습니다. (1), (4)번 토지는 개발제한구역, 보전산지 등 규제가 적용되는 지역입니다.
1.4. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준 권리보다 선순위에 있는 지상권(2020.03.31. 접수)이 존재하나, 해당 지상권자가 매각으로 인한 말소에 동의하였으므로 낙찰 후 말소될 것으로 예상됩니다. 또한, 특이사항으로 분묘기지권이 존재하여 추가적인 분묘 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 공부상 임야이나 현황 개간된 토지 및 일부 도로로 이용 중이며, 산지개간 허가 기간 만료로 재허가가 필요한 상황이므로 이에 대한 법규 검토가 필수적입니다.
1.5. 상권분석
물건의 주된 용도가 임야이므로 직접적인 상권 분석은 제한적입니다. 다만, 인근 지역인 발리 지구는 과거부터 도시 개발 논의가 꾸준히 있어왔으며, 최근에는 대규모 신도시 조성 사업 추진 움직임도 감지되고 있습니다. 이러한 개발 계획이 구체화될 경우, 토지의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 주변에는 발리온천, 발리정원/발리동천 등 휴양 및 편의시설이 있습니다.
1.6. 생활정보
본 건은 임야로서 주거 지역과는 거리가 있어 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 다만, 차량을 이용하면 온양읍 소재지의 편의시설 및 울산 시내로의 접근이 가능합니다. 지역 내에는 발리온천과 같이 휴식 및 레저를 즐길 수 있는 시설들이 있어, 전원생활이나 휴양 목적을 고려하는 경우 긍정적으로 평가될 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
* 분묘기지권 및 미확인 분묘 : 토지상에 분묘기지권이 설정되어 있으며, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있어 관련 문제 발생 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.
* 산지 개간 허가 만료 : 현황 이용 중인 개간지에 대한 산지전용 재허가가 필요하며, 허가 가능성 및 절차, 비용 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 허가 불가 시 원상 복구 등 문제가 발생할 수 있습니다.
* 개발제한구역(그린벨트) : 토지 일부에 개발제한구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.
* 경계 확인 : 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.
* 공시지가와 현황 차이 : 공부상 임야이나 현황 개간지 및 도로로 이용되고 있어, 실제 이용 및 개발 시 관련 법규 저촉 여부를 철저히 확인해야 합니다.
1.8. 종합 의견
본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리에 위치한 임야로, 넓은 면적을 소유하고 있다는 장점이 있습니다. 과거부터 발리 지구의 개발 가능성에 대한 논의가 있어왔으며, 이는 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 그러나 분묘기지권, 산지 개간 허가 만료, 개발제한구역 지정 등 여러 법적, 행정적 제약과 복잡한 권리관계(선순위 지상권 동의)를 포함하고 있어, 취득 후에도 상당한 시간과 노력을 투자해야 할 것으로 보입니다. 특히 산지전용 재허가 문제는 사업성을 결정짓는 매우 중요한 요인이 될 것입니다.
1.9. 투자 포인트
* 대규모 토지 확보 : 11,875㎡(약 3,591.77평)의 넓은 면적을 비교적 저렴한 감정가로 확보할 수 있는 기회입니다.
* 잠재적 개발 가능성 : 발리 지구의 도시 개발 논의 및 신도시 조성 추진 움직임은 장기적인 관점에서 지가 상승 가능성을 내포하고 있습니다.
* 자연환경 및 휴양 시설 인접 : 주변의 자연환경과 발리온천 등 휴양 시설은 전원생활이나 힐링 목적의 토지 활용 가능성을 높입니다.
* 주요 리스크 파악 및 해결 능력 : 분묘, 산지 허가, 개발제한구역 등 복잡한 문제를 분석하고 해결할 수 있는 전문 지식과 인내심을 가진 투자자에게 적합합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매7계