나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116944 [1] 울산광역시 북구 산하동 971-1 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116944 [1] 울산광역시 북구 산하동 971-1 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경116944 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 300, 3층301호 | 감정가: 831,000,000원 | 최저가: 139,666,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 및 기본 정보

울산지방법원 2024타경116944 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 971-1 3층301호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 831,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적: 223.12㎡ (약 67.49평)

토지면적: 60.02㎡ (약 18.16평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 제3층 제301호

이용상태: 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 종전 '빡겜PC')이나 현재 운영하지 않는 상태임.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

본 건은 울산 북구 산하동의 핵심 상업 지역인 "산하중앙사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 강동산하지구 내 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재되어 상업 수요와 주거 수요가 결합된 환경입니다.

교통상황은 차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 사다리형에 유사한 평탄한 지형으로, 판매시설 및 업무시설, 제2종근린생활시설 건부지로 사용 중입니다. 북서측 폭 약 35미터, 남동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(강동산하지구)에 해당하며, 대로2류 등 대규모 도로에 접하고 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다.

2.2. 상권분석 및 이용현황

본 건이 위치한 산하지구는 해양 관광과 배후 주거지 수요를 동시에 갖춘 상권입니다. 본 건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소)로 등록되어 있으며, 과거 PC방(빡겜PC)으로 운영되었습니다. 조사일 현재는 운영하고 있지 않아 공실 상태로 확인됩니다.

주변에 아파트 단지가 다수 소재하고 있어 잠재적인 소비 수요는 충분합니다. 상가 자체는 빌딩 내 위생 및 급배수, 승강기, 기계식주차설비 등 일반적인 설비를 갖추고 있습니다. 특히 북서측으로 야외테라스 공간이 있어 이를 활용한 업종(카페, 음식점 등)으로 전환 시 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

2.3. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

임의경매는 통상적으로 강제경매 대비 권리관계가 단순하여 분석에 용이하나, 종전에 PC방으로 이용된 만큼 임대차 관계는 세부적인 재확인이 필요합니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지, 건물에 대한 법정지상권 또는 일괄매각 배제 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다.

2.4. 생활정보 및 주변 환경

산하동은 신흥 주거지역 및 관광 거점으로 개발된 지역으로, 생활 편의시설이 지속적으로 확충되고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 상업시설이 집중되어 있어 생활 여건은 양호합니다.

주변 환경 검색 결과, 산하동 일대는 주거 및 상업 시설 위주로 개발되어 있으며, 현재까지 본 건과 직접적인 인접 거리 내에 일반적인 의미의 혐오시설(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 주요 체크사항

3.1. 특이사항 및 주의사항

호실 합병 사실: 본 건 301호는 2017년 9월 4일자로 302호와 합병되어 현재 공부상 면적 223.12㎡(약 67.49평)의 대형 근린생활시설로 사용 중입니다. 이는 분할된 소형 상가 대비 희소성과 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 응찰 전 합병 상태를 필히 확인해야 합니다.

층수 차이: 건축물대장상으로는 3층이나, 외부에서 볼 때 실제 2층에 해당하므로 입점 희망자에게 홍보 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

야외테라스: 북서측으로 야외테라스 공간이 제공되므로, 이를 활용할 수 있는 업종을 고려할 경우 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 운영을 중단한 상태이므로, 낙찰 후 새로운 임차인을 유치하기까지 공실 위험이 존재합니다.

용도 변경 및 인테리어 비용: 종전 용도(PC방)를 유지하지 않고 다른 업종으로 전환할 경우 대규모 인테리어 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

임대차 관계: 종전 임대차 관계(빡겜PC)의 상세 내역 및 명도 책임 소재를 철저히 파악해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 울산 강동산하지구 내 준주거지역에 위치한 대형 근린생활시설로서, 상업지역의 높은 토지 이용도와 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 301호와 302호가 합병된 상태로 면적이 넓어 활용도가 높으며, 야외테라스 공간은 추가적인 메리트입니다. 현재는 공실 상태이나, 주변 환경 및 입지를 고려할 때 신규 임차인 유치나 직접 사용을 통한 사업성 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 적절한 권리 분석과 명도 계획 수립 후 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역에 위치하며, 대로변(대로2류)에 근접하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

대형 면적 확보: 223.12㎡ (약 67.49평)의 면적으로 대형 식당, 병원, 학원 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

테라스 활용 가능성: 북서측 야외테라스 공간을 활용하여 차별화된 상업 공간을 조성할 수 있습니다.

신흥 상권: 강동산하지구의 개발 완료로 인해 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 예상됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계