나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10531 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 율리 1085 단독주택 경매
매각기일: 2026-02-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10531 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 율리 1085 단독주택 경매
- 사건번호: 2025타경10531
- 주소: 울산광역시 울주군 청량읍 담안길 8-3
- 용도: 단독주택
울산지방법원 경매7계 2025타경10531 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 담안길 8-3 | 감정가: 2,318,874,310원 | 최저가: 1,136,248,000원 | 용도: 단독주택
1. 울산지방법원 2025타경10531 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2025타경10531 (2)
소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 율리 1085
용도: 단독주택
감정가: 2,318,874,310원
토지면적: 2717.00㎡ (약 822평)
건물면적: 185.69㎡ (약 56.17평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 강OOOOOO
특이사항: 법정지상권
주의사항:
1. 일괄매각. 단, 목록 4. 토지상에 소재하는 제시외 건물(샌드위치판넬조 샌드위치판넬지붕 단층 견사 1㎡)은 이 사건 매각에서 제외함.
2. 목록 4. 토지는 현황상 일부 도로로 이용 중인 점을 감안하여 평가하였음.
3. 본 건 토지상에 소재하는 입목은 이를 포함하여 평가하였음.
4. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.
1.2. 입지조건
본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리 소재 '청송교차로' 남동측 인근에 위치합니다.
주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하나, 일부 필지는 맹지로서 차량 접근이 불가합니다. 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.
토지 이용 현황은 완경사의 부정형 토지가 많으며, 일부는 건축 허가를 득한 상태이거나 주거지, 자연림 상태입니다.
대상 토지 기호(1), (2)는 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 기호(4)는 남동측 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 기호(3), (5)는 맹지 상태입니다.
토지이용계획상 대부분 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(청송지구)에 해당하며, 일부 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지 등 복합적인 규제를 받고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
인근 토지(울산광역시 울주군 청량읍 율리 1034번지 외 2필지)에 제1종근린생활시설(휴게음식점) 및 공동주택(다세대주택) 건축 허가가 있었던 점은 해당 지역의 개발 잠재력을 시사합니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OOOOOO입니다.
가장 큰 특징은 법정지상권이 존재한다는 점입니다.
법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주는 토지 소유주에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 토지 소유주의 재산권 행사 및 수익에 제약을 줄 수 있습니다. 정확한 법정지상권 성립 여부, 범위, 예상되는 지료 등을 면밀히 조사해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 울산광역시 울주군 청량읍 율리 지역은 단독주택과 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 교외 주거 및 농업 지역입니다.
주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 아니지만, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 점진적인 개발 및 주거 기능 강화가 예상됩니다.
일부 토지에 대한 건축 허가 내역은 향후 지역 내 상업 시설(휴게음식점) 및 주거 시설(다세대주택) 확충 가능성을 보여줍니다.
차량 접근성은 양호한 편이나 맹지인 필지가 존재하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
1.5. 생활정보
본건은 울산광역시 울주군 청량읍 율리에 위치하며, '청송교차로' 인근에 자리하고 있습니다.
주변으로 청송초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.
자연 환경으로는 문수산이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 울산대공원 등 대규모 공원 접근성도 양호한 편입니다.
또한, 울산과학기술원(UNIST)도 비교적 가까운 거리에 위치하여 관련 인프라 이용이 가능합니다.
현재 공개된 지도 서비스 및 일반적인 검색을 통해 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.
1.6. 잠재적 리스크
법정지상권 존재는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. 지료 지급 의무, 토지 사용 제약 등을 고려해야 합니다.
일부 토지가 맹지라는 점은 토지 활용도를 저하시킬 수 있습니다.
토지의 형태가 완경사 및 부정형이며, 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해 지적 경계 측량이 필요합니다.
개발제한구역, 보전산지 등 중복적인 토지 이용 규제가 존재할 수 있어, 향후 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.
제시외 건물(견사 1㎡)이 매각에서 제외되므로, 인도 시 해당 부분에 대한 별도 협의가 필요할 수 있습니다.
목록 4. 토지 일부가 현황상 도로로 이용 중인 점은 토지 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본 건은 울산광역시 울주군 청량읍의 교외 지역에 위치한 단독주택 부지로, 토지 규모가 크고 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 잠재적 가치를 지닌 물건입니다.
광역 접근성은 '청송교차로' 인근이라는 점에서 긍정적입니다.
하지만 법정지상권이라는 매우 중요한 권리 문제가 존재하며, 맹지, 지형적 제약, 복합적인 토지 이용 규제 등 여러 복합적인 리스크 요인을 함께 안고 있습니다.
따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 법정지상권 문제에 대한 철저한 법률적 검토와 해당 토지의 실질적인 활용 방안에 대한 심도 있는 분석이 선행되어야 할 것입니다.
1.8. 투자 포인트
넓은 토지 면적(약 822평)은 다양한 형태의 개발(단독주택 부지 분할, 전원주택 단지 조성, 근린생활시설 건축 등)을 가능하게 하는 장점입니다.
'청송교차로' 인근이라는 입지는 울산 시내 및 주요 거점으로의 이동이 편리하여 향후 주거지로서의 가치 상승 잠재력을 높입니다.
지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시 계획 하에 개발될 가능성이 있으며, 이는 장기적인 투자 가치를 확보하는 데 기여할 수 있습니다.
인근에 건축 허가 사례가 있는 점은 지역 내 개발 수요가 존재함을 시사하며, 이는 향후 부동산 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.
법정지상권 문제를 성공적으로 해결하고 토지를 온전히 활용할 수 있다면, 장기적인 관점에서 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
법원 정보
울산지방법원 경매7계