나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10654 [2] 울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 6층601호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10654 [2] 울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 6층601호 문화 및 집회시설 경매

• 사건번호: 2025타경10654
• 주소: 울산광역시 중구 중앙길 145, 6층601호 (성남동,체스타운씨지브이)
• 용도: 문화 및 집회시설

울산지방법원 경매7계 2025타경10654 | 소재지: 울산광역시 중구 중앙길 145, 6층601호 (성남동,체스타운씨지브이) | 감정가: 1,265,000,000원 | 최저가: 433,895,000원 | 용도: 문화 및 집회시설

1. 울산지방법원 2025타경10654 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10654 (2)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 3-6 체스타운씨지브이 6층601호

용도: 문화 및 집회시설 (영화관 및 영사실)

감정가: 1,265,000,000원

토지면적: 98.92㎡ (약 29.92평)

토지 지분율: 9892.349999999997 (제공된 원시 데이터 기준)

건물면적: 713.00㎡ (약 215.71평)

건물 지분율: 71300 (제공된 원시 데이터 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOO)

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 울OOOOOOOOO

주의사항:

1. 일괄매각.

2. 울산 중구 성남동 CGV 영화관 및 영사실임.

감정평가서 요약:

본건은 울산광역시 중구 옥교동 소재 울산중구문화원 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 주상복합건물 등이 소재하는 노선상가지대를 형성하고 있습니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 8층 건물이며, 본건은 6층 601호(영화관) 및 602호(영사실) 등 관련 구분 건물을 포함합니다.

내부 이용 상태는 문화 및 집회시설(영화관, 영사실)로 되어 있습니다.

설비 내역으로는 위생설비, 급배수설비, 시스템 에어컨, 승강기, 수변전설비, 비상발전설비, 에스컬레이터, 소화전, CCYV, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

공부와의 차이점으로는 일련번호 1 구분건물의 전유부분 면적에 집합건축물대장상 면적(324.95㎡)이 등기부상 면적(321.95㎡)과 차이가 있으나, 집합건축물대장상 면적으로 사정되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 성남동 3-6에 위치하며, 이는 울산의 주요 상업 및 문화 지역에 해당합니다. 주변으로는 근린생활시설 및 주상복합건물이 밀집한 노선상가지대를 형성하고 있습니다. 특히, 본건 소재지인 성남동 3-6번지 일원은 과거 장기간 방치되었던 '크레존' 건물이 복합문화건축물(영화관, 키즈몰, 판매시설, 일반음식점 등)로 재탄생하여 개발이 진행되었거나 예정되어 있어, 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 울OOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 제공된 정보만으로는 권리관계가 복잡하거나 특별한 문제가 없어 보입니다. 다만, 경매 진행 시에는 해당 물건에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)를 면밀히 분석하고, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지, 소멸되는 권리는 무엇인지 등을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 임대차 관계 등 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

울산 중구 성남동 지역은 전통적인 도심 상권으로, 일부 지역에서는 경기 침체와 공실률 상승 등으로 인해 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 하지만 최근에는 태화강 마두희 축제, 신규 아파트 입주 등으로 인해 유동인구와 소비가 증가하며 상권이 활성화될 것이라는 분석도 있습니다. 특히, 본건이 위치한 성남동 3-6번지 일원은 복합문화건축물인 '크레존' 개발(영화관, 키즈몰, 판매시설 등 포함)이 진행되면서 지역 상권에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다. 본건은 영화관 및 영사실이라는 특정 용도로 운영되고 있으며, 이러한 복합 문화 공간의 집객 효과를 통해 상권 활성화에 기여할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 전체적인 상권의 회복 추이와 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 상업용 시설로, 일반적인 주거 생활 정보보다는 상업 시설 운영에 필요한 기반 시설 및 주변 환경 정보를 중심으로 볼 수 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 관련 서비스 이용이 용이합니다. 또한, 울산시립미술관 예정지 등 문화 시설과의 연계 가능성도 있어 문화 상권으로서의 잠재력도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 영화관이라는 특정 업종으로 운영되는 상업 시설이므로, 해당 업종의 시장 상황 및 경쟁 환경에 따른 리스크를 고려해야 합니다. 최근 몇 년간 온라인 동영상 서비스(OTT)의 성장 등으로 인해 전통적인 영화관 사업이 어려움을 겪고 있는 추세입니다. 또한, 성남동 일부 상권의 공실률 상승 및 경기 침체 우려가 제기되고 있어, 이러한 지역 상권 전반의 상황이 본건 운영에 영향을 미칠 수 있습니다. 감정평가서 상에서도 건물 내 정확한 위치 파악의 어려움과 영화 상영 중인 상태에서의 현장 조사가 있었음을 명시하고 있어, 현장 방문을 통한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 외부 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상권의 전반적인 분위기와 공실률 추이를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 중구 성남동에 위치한 본건은 문화 및 집회시설(영화관, 영사실)로, 감정가 12억 6천 5백만 원에 경매로 나왔습니다. 해당 지역은 과거 침체기를 겪기도 했으나, '크레존'과 같은 복합문화건축물의 개발로 새로운 활력을 기대하는 지역입니다. 대형 상업 시설로서의 잠재력은 있지만, 최근 상권의 전반적인 침체 분위기와 영화관 사업의 시장 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 사업성 검토를 통해 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지:** 울산 도심의 주요 상업 지구에 위치하며, 문화 시설 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

2. **복합문화단지 인접:** '크레존' 등 대규모 복합 문화 시설 개발과 인접하여 시너지 효과 기대가 가능합니다.

3. **대형 상업 시설:** 문화 및 집회시설로 사용되는 건물로서, 안정적인 운영 시 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 사업 기회가 있습니다.

4. **일괄매각:** 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계