나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10807 [1] 경상남도 양산시 평산동 1038-2 도로 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10807 [1] 경상남도 양산시 평산동 1038-2 도로 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경10807 | 소재지: 경상남도 양산시 평산동 1038-2 | 감정가: 978,162,000원 | 최저가: 164,399,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

울산지방법원 2025타경10807 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 건은 경상남도 양산시 평산동 1038-2 일원의 토지를 대상으로 합니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 양산시 평산동 1038-2 외 2필지

용도: 도로, 자연림

토지면적: 19240.00제곱미터 (약 5820.01평)

건물면적: 0.00제곱미터

감정가: 978,162,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채무자 소유 물건에 대한 채권자의 신청)

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

1.3. 관계자 현황

소유자 및 채무자: 채OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지는 경상남도 양산시 평산동 소재 장흥저수지 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 전원주택, 주거 나지, 농경지, 임야 및 종교용지 등으로 형성된 지역으로, 주거지 외곽의 저밀도 환경입니다.

2.2. 접근성 및 형태

본건 토지 및 인근 도로까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

기호 1 및 3 토지는 완경사지대의 부정형 토지로서, 현황 도로(폭 약 6미터 내외 포장도로)로 이용 중입니다. 기호 2 토지는 경사지에 위치한 부정형 토지이며, 현재 자연림 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

모든 기호 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다. 기호 2 토지에는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)가 추가로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본 건은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 일괄 매각입니다. 주의사항으로 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 존재할 수 있습니다.

지목 현황 차이: 목록 3 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황은 대부분 도로로 이용되고 있습니다.

미확인 분묘: 목록 2 토지상에 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰 시 현장 확인이 필수적입니다.

경계 확인: 인접지와의 정확한 경계 확인은 지적 경계 측량을 요합니다.

3.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상입니다. 현황 상 도로 및 자연림 상태이므로 주거용 임차인은 없을 것으로 추정되나, 도로 사용 등에 대한 법적 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 상업용지가 아닌 도로 및 자연림이 혼재된 자연녹지지역의 토지이므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다. 다만, 주변에 전원주택이 형성되어 있어 향후 개발 방향에 따라 소규모 주택단지나 전원생활 관련 시설 부지로의 잠재적 가치는 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

인근에는 장흥저수지가 위치하며, 주위는 전원주택 및 농경지 등 한적한 환경입니다. 지도 검색 결과, 인근에 대규모의 혐오시설(예: 대형 공장, 쓰레기 매립장, 주요 송전탑)은 확인되지 않으나, 임야 지역 특성상 개별적인 혐오시설 또는 분묘 등이 산재해 있을 가능성이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 분묘 관련 리스크 (최대 리스크)

특이사항으로 기재된 분묘기지권과 주의사항의 미확인 분묘 존재 가능성은 본건 투자의 최대 리스크입니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘는 낙찰자가 인수하게 되며, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 현장 답사 및 전문가의 심층 분석이 반드시 필요합니다.

5.2. 도로의 법적 지위 리스크

기호 1, 3 토지가 현황 도로이며, 기호 3 토지는 공부상 임야와의 차이가 있습니다. 해당 도로가 사유지 현황 도로인지, 혹은 건축법상 도로 등으로 지정된 공로(公路)인지에 따라 토지 가치 및 이용 가능성이 크게 달라집니다. 도로 이용 관련 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

5.3. 경계 및 측량 리스크

정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요하다는 점은, 인접 토지와의 경계 분쟁 소지가 있음을 시사합니다. 매수 전 예상 비용 및 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 총 면적 5,820여 평의 대형 토지 일괄 매각 건입니다. 자연녹지지역에 위치하며, 일부는 전원주택 인근의 도로 및 자연림 형태로 구성되어 있습니다. 감정가가 약 9억 7천 8백만원으로 평당 약 16만 8천원 수준이나, 이는 도로 및 임야의 가치와 대형 면적의 한계가 반영된 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적: 약 5,820평에 달하는 면적은 개발 계획 수립 시 규모의 경제를 실현할 수 있는 잠재력이 있습니다.

자연환경: 장흥저수지 인근의 자연녹지지역으로, 전원주택 단지 또는 휴양 관련 시설 부지 등으로의 장기적 개발 가능성은 있습니다.

낮은 평당 감정가: 입찰가에 따라 평당 가격이 매력적인 수준으로 낮아질 수 있습니다.

6.3. 핵심 유의사항 (최우선 확인 사항)

본 건 투자는 명확한 도로 및 분묘 리스크를 안고 있습니다.

분묘기지권 및 미확인 분묘의 존재 여부와 그 규모를 정확히 파악하여, *제거(이장) 가능성 및 비용*을 산정해야 합니다.

현황 도로의 *법적 지위*를 관할 지자체를 통해 확인하고, 사도(私道)라면 향후 도로 사용에 대한 이해관계를 철저히 분석해야 합니다.

이러한 리스크 분석이 선행되지 않은 투자는 큰 손해를 초래할 수 있으므로, 반드시 전문가의 자문을 받은 후 응찰하시기 바랍니다.

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[Citation]:

1. 지도 검색 결과, 경상남도 양산시 평산동 1038-2 (장흥저수지 인근) 주변에 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계