나이스옥션 법원경매 마산 2024타경102369 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 700 중흥에스-클래스프라디움3차 311동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동소재 중흥에스클래스프라디움3차 311동 8층 801호로서 부근은 학교, 근린시설, 아파트 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 8층 801호로서

외벽: 몰탈위 페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(현동초등등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에 관한특별조치법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2024타경102369 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 700 중흥에스-클래스프라디움3차 311동 8층 801호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 8층 801호

1.3. 면적 정보

토지면적: 63.38㎡ (약 19.17평)

토지 지분: 63.3801㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평) (전용면적)

건물 지분: 84.9841㎡

* 아파트 단지 총 세대수: 1343세대

* 아파트 단지 총 동수: 14동

1.4. 감정가 및 조사 가치

감정가: 311,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 중흥에스클래스프라디움3차 311동 8층 801호로서, 부근은 학교, 근린시설, 아파트 등이 혼재되어 있는 주거 지역임.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 도로가 잘 갖추어져 있으며, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 도시 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m-12m), 소로3류(폭 8m미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m) 접함

* 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

* 상대보호구역(현동초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>

* 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에 관한 특별조치법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 02월 08일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을2)임.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 상세 내용(권리자, 범위, 존속기한 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 실제 인수 시 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 없음 (조사된 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계 0원임)

* 임대관계: 미상임.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 중흥S클래스프라디움3차

* 준공년월: 2017년 3월 22일

* 총 세대수: 1343세대

* 총 동수: 14동

* 최고층/최저층: 25층 / 2층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 현동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 근린시설: 단지 주변으로 생활 편의를 위한 다양한 근린시설이 분포함.

* (혐오시설 검색 결과): 조사 결과, 본 물건 인근에 현저한 혐오시설은 발견되지 않았음. 이는 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 상업 시설을 통해 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교육시설

현동초등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

5.3. 기타

* 주차: 본 아파트 단지는 총 1343세대로, 총 주차 대수는 1621대 (지하 자동식 1621대)로 파악됨. 이는 세대당 1대 이상의 넉넉한 주차 공간을 제공함. (아파트 정보에 기재된 지상 5대, 지하 35대와는 차이가 있으나, 총괄표제부의 전체 주차 대수를 기준으로 함.)

* 난방/설비: 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 완비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/유동화 물건 및 권리 관계 복잡성

* 본 물건은 '중복사건', '유동화물건'으로 명시되어 있습니다. 특히, 등기부등본 요약에서 2024타경102369 사건(본건)보다 후순위인 2025타경20732 사건(한국자산관리공사)이 확인됩니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 경매 절차가 진행 중이거나, 후속 경매 절차가 본건 매각 이후에도 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

* 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 세부 내용이 불분명합니다.

* 이러한 복합적인 권리 관계와 중복된 경매 절차 가능성은 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험을 내포하므로, 반드시 법률 전문가 또는 경매 전문가와 함께 철저한 추가 검토를 진행해야 합니다.

6.2. 현장 조사 특이사항

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태는 일반적인 수준으로 기재되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 중흥에스-클래스프라디움3차 아파트로서, 2017년에 준공된 비교적 신축 아파트임. 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 상세 내용 확인이 필요함. 또한 '중복사건', '유동화물건' 표기는 경매 진행 과정 및 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 추가적인 법률적 검토가 필수적임. 주변 환경이 주거 지역으로 적합하며, 학교 및 근린시설이 인접해 있어 생활 여건은 양호한 편임. 현장 조사 시 폐문으로 인한 내부 상태 확인의 한계가 있었음을 인지해야 함.

8. 투자 포인트

* 명확한 말소 기준 권리: 등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정으로, 권리 관계는 명확한 편임.

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 선호도가 높음.

* 편리한 생활 환경: 학교, 근린시설 인접으로 우수한 주거 환경을 갖춤.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 아파트 가치 상승에 따른 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(84.98㎡)의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준 약 2억 6천 2백만 원에서 2억 9천 5백만 원 사이에서 형성되어 있음. 감정가는 3억 1천 1백만 원으로, 이는 최근 시세보다 다소 높은 수준임. 8층이라는 중간층임을 감안하고, 최근 시세 및 감정가, 그리고 '중복사건', '유동화물건' 및 '인수되는 지상권' 등 복합적인 리스크 요인을 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 2억 7천만 원에서 2억 9천만 원 사이로 판단됨. 보수적인 관점에서 약 2억 8천만 원 내외를 예상 입찰가로 제안함.

은 최근 매매 JSON 정보에 해당하는 가상의 인덱스입니다. 실제 보고서에서는 이러한 가상 인덱스를 사용하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.