나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105252 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105252 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매1계 2024타경105252 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동북1길 6 | 감정가: 423,298,320원 | 최저가: 151,710,000원 | 용도: 다가구주택

1. 마산지원 2024타경105252 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105252 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12

용도: 다가구주택

감정가: 423,298,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 임OO

면적 정보:

토지면적: 135.50㎡ (약 41.00평)

건물면적: 306.60㎡ (약 92.75평)

건물 제시외면적: 44.20㎡ (약 13.37평)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주변으로는 주택지대와 상업지대가 혼재되어 있는 지역입니다. 차량의 접근이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 임OO입니다.

매각물건은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

주요 권리사항으로는 2006년 6월 1일, 2018년 5월 30일, 2020년 4월 21일에 설정된 전세권 등기와 2022년 3월 4일, 2022년 3월 15일, 2023년 8월 3일에 설정된 주택임차권 등기가 있습니다.

주의해야 할 점은 상기 등기된 전세권 및 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 매수인이 해당 권리들을 승계해야 하므로 이에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

임차인 최미숙, 황영순은 전세권자 겸 임차권자로서 임차인으로서만 배당요구를 하였습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 임차인 조사를 통해 이를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 오동동 지역은 주택가와 상업시설이 공존하는 복합적인 상권입니다. 일반상업지역에 포함되어 있어 상업 활동이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 주변으로 다양한 상업시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

창원시 마산합포구 오동동은 도심 생활권을 공유하며, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 주변 시설 검색 결과, 본건으로부터 반경 1km 이내에 병원, 은행, 마트, 학교 등 생활 편의 시설이 다수 분포하고 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 매수인에게 인수되는 다수의 전세권 및 주택임차권이 존재합니다. 이들 권리의 내용과 잔여 기간, 보증금 등을 정확히 파악해야 하며, 경우에 따라서는 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.

둘째, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있어, 이 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 건물 1층의 공부상 용도는 제1종 근린생활시설이나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 추후 용도 변경이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

넷째, 제시외 건물에 대한 소유권 및 경매 대상 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 제시외 건물이 경매 대상에서 제외될 경우, 해당 건물의 존재로 인해 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

다섯째, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어, 현재 임차 현황 및 임대차 계약 조건을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지에 소재한 다가구주택으로, 지역 내 주택 및 상업지 혼재 특성상 잠재력 있는 물건으로 평가됩니다. 하지만 매수인에게 인수되는 다수의 전세권 및 임차권, 공부와의 차이(용도 불일치), 제시외 건물 존재 등 권리 및 현황상 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리관계를 명확히 파악하고, 명도 및 건물 이용에 대한 계획을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주택가와 상업지대의 혼합 입지는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 용도 변경이나 상업적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

명확한 권리 분석과 철저한 사전 조사를 통해 인수되는 권리 관계를 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

마산지원 경매1계