나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105252 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.09.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주위는 주택지대 및 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한).

제시목록 외의 물건

본건 토지 위 지상에는 별첨 지적개황도 및 건물개황도와 같이 제시외 건물이 있는 바, 제시외 건물의 가액 및 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 가액을 명세표에 병기하였으니, 경매 진행시 제시외 건물의 소유권 및 경매대상 여부 등을 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로
외 벽: 석재타일마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중인 것으로 조사되므로 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 건물의 1층은 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중임.
목록 1.의 2006. 6. 1. 제32084호 전세권설정, 2018. 5. 30. 제22579호 전세권설정, 2020. 4. 21. 제17829호 전세권설정, 2022. 3. 4. 제7698호 주택임차권, 2022. 3. 15. 제9237호 주택임차권, 2023. 8. 3. 제29231호 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 임차인 최미숙, 황영순은 전세권자 겸 임차권자로서 배당요구는 임차인으로서만 배당요구함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105252 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 55-12

용도: 다가구주택 (1층 일반건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용중)

감정가: 423,298,320원

토지면적: 135.50㎡ (약 40.98평)

건물면적: 306.60㎡ (약 92.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 소재하며, 주위는 주택지대 및 상업지대로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 교통상황은 보통 수준으로 판단됨.

* 토지이용: 본건 토지는 세장형 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 7일 창원시 압류 (갑5)

* 매각으로 인수되는 권리:

* 2006.06.01 전세권설정 (을2, 김 ): 25,000,000원

* 2018.05.30 전세권설정 (을7, 최 ): 35,000,000원

* 2020.04.21 전세권설정 (을8, 황 ): 20,000,000원

* 2022.03.04 주택임차권 (을11, 전 ): 30,000,000원

* 2022.03.15 주택임차권 (을12, 임 ): 30,000,000원

* 2023.08.03 주택임차권 (을15, 황 ): 20,000,000원

* 인수되는 보증금 합계: 160,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

보증금: 28,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-04-22, 확정일자: 2020-04-28, 배당신고일자: 2024-09-26

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원

전입일자: (정보 없음), 확정일자: (정보 없음), 배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 등록된 전세권(25,000,000원)은 인수 대상임.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2014-02-27, 확정일자: (정보 없음), 배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

* 임차인: 임

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2015-09-04, 확정일자: 2015-09-04, 배당신고일자: 2022-03-15

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을12) 인수 대상임.

* 임차인: 전

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2011-02-18, 확정일자: 2011-02-18, 배당신고일자: 2022-03-04

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을11) 인수 대상임.

* 임차인: 조

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2009-04-02, 확정일자: 2019-01-07, 배당신고일자: 2024-10-08

대항력: 있음

* 임차인: 최

보증금: 35,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-09-06, 확정일자: 2021-09-06, 배당신고일자: 2024-11-12

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 전세권(을7) 인수 대상임.

* 임차인: 추 (실거주자: 이상칠-배우자)

보증금: 25,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2018-01-10, 확정일자: 2011-02-21, 배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 있음

* 임차인: 황

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-04-17, 확정일자: 2020-04-17, 배당신고일자: 2023-08-03

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 전세권(을8) 및 주택임차권(을15) 인수 대상임.

* 권리분석 종합: 선순위 전세권 및 주택임차권이 다수 존재하며, 이들 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 인수되는 보증금 총액은 약 1억 6천만원입니다. 임차인 중 일부는 전세권자 겸 임차권자로 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 오동동은 주택지대와 상업지대가 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 지역 특성: 일반상업지역에 포함되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역이나, 다가구주택이 주를 이루는 주거 기능도 함께 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: (시뮬레이션 검색 결과) 오동동은 마산항 인근의 구도심 지역으로, 소규모 상가, 식당, 주택 등이 밀집해 있습니다. 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 대형 쇼핑몰 등은 인근 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악된 바 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다가구주택으로, 1층은 근린생활시설이나 현재 주택으로 이용 중임.

* 편의시설: 인근 상업지대에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 지역 교통망은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교육시설: (시뮬레이션 검색 결과) 창원마산오동동초등학교, 마산제일고등학교 등 교육기관이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담: 다수의 선순위 전세권 및 주택임차권이 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 총 인수되는 보증금은 약 1억 6천만원으로, 이는 낙찰자의 추가적인 재정 부담으로 작용합니다.

* 건물 용도 불일치: 1층 건물이 건축물대장상 용도(제1종 근린생활시설)와 실제 이용 현황(주택)이 다릅니다. 이는 향후 행정 처분이나 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 토지 지상에 제시외 건물(면적 44.20㎡)이 존재하며, 이 건물의 소유권 및 경매 대상 여부, 대지 소유권 행사에 미치는 영향 등을 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

* 도로 조건: 남서측으로 폭 2-3미터 내외의 도로에만 접하고 있어, 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 명시된 권리 외에 대항력 있는 임차인이 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금 외 추가적인 채무 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 오동동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 약 4.2억원입니다. 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 주택과 상업 지역이 혼재된 입지에 있습니다. 하지만 다수의 선순위 전세권 및 임차권이 낙찰자에게 인수되어 약 1.6억원의 추가 부담이 발생합니다. 또한, 1층의 용도 불일치, 제시외 건물 존재, 도로 조건 등 여러 잠재적 리스크 요인이 확인되었습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰 시에는 이러한 인수되는 권리와 리스크 요인을 충분히 검토하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주택과 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 다양한 수요층을 대상으로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 423,298,320원

* 매각으로 인수되는 보증금 합계: 160,000,000원

* 입찰가 산정 시에는 감정가와 인수되는 보증금을 종합적으로 고려해야 합니다. 낙찰자의 실질적인 총 부담액은 낙찰가에 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다. 향후 예상 임대 수익, 시장 가치, 잠재적 리스크 요인 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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