나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50516 [1] 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 251 전 경매
매각기일: 2025-12-04
물건 개요
나이스옥션 법원경매 청주 2025타경50516 [1] 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 251 전 경매
- 사건번호: 2025타경50516
- 주소: 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 251
- 용도: 전
청주지방법원 경매6계 2025타경50516 | 소재지: 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 251 | 감정가: 92,130,000원 | 최저가: 22,120,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 청주지방법원 2025타경50516 (1)
소재지: 충청북도 괴산군 칠성면 두천리 251
용도: 전
감정가: 92,130,000원
토지면적: 1068.00㎡ (약 323.07평)
건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각
주의사항: 본건은 토지매각 대상이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 여부를 확인하시기 바랍니다. 또한, 본건으로 진출입하기 위해서는 타인 소유 토지(두천리 251-16)를 이용해야 합니다.
1.2. 입지조건
위치 및 주위환경:
일련번호 1~7번지는 충청북도 괴산군 칠성면 두천리에 위치하며, '두천교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 일련번호 8, 9번지는 충청북도 괴산군 청천면 고성리에 위치하며, '후평교' 남동측 인근 지역입니다. 이곳 역시 농경지, 임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
교통상황:
본건 및 인근 지역까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
인접 도로상태:
일련번호 1번지는 동측으로 폭 약 3m 내외의 비포장도로에 접하며 진출입이 가능합니다.
일련번호 2번지와 4번지는 현황 도로 등으로 이용 중에 있습니다.
일련번호 3번지는 지적도상 맹지입니다.
일련번호 5~7번지는 서측으로 폭 약 4m 내외의 비포장도로에 접해 있습니다.
일련번호 8번지는 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
1.3. 권리분석
경매구분: 본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.
매각대상: 본건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 포함되지 않습니다.
주요 권리사항: 현재까지 파악된 채권자는 주OOOOOOOOO이며, 토지에 대한 강제경매로 진행 중입니다.
주의사항: 농지취득자격증명 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 또한, 토지의 원활한 진출입을 위해 타인 소유 토지를 이용해야 하는 점을 반드시 확인해야 합니다.
1.4. 상권분석 및 생활정보
주변 시설:
본건 소재지인 괴산군 칠성면은 주로 농경지와 임야, 주택이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 '두천교', '후평교' 등이 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설은 칠성면 또는 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능합니다. 괴산군의 주요 농산물 생산지 중 하나로, 지역 경제는 농업을 중심으로 이루어지고 있습니다.
2. 번지 인근 지역은 계획관리지역으로 성장관리계획구역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.
혐오시설:
제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 물건지 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 없습니다. 오히려, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 곳이 있어 환경적으로 양호한 편입니다.
생활 편의 시설:
가장 가까운 편의시설은 칠성면 소재지의 마트, 병원, 관공서 등이며, 차량 이동 시 접근이 가능합니다. 괴산군청 및 괴산읍 소재지까지는 차량으로 이동하여 더욱 다양한 편의 시설을 이용할 수 있습니다.
1.5. 토지 상세 분석
토지 이용 현황:
일련번호 1번지는 완경사의 사다리형 토지로 전(밭)으로 이용 중입니다.
일련번호 2번지는 완경사의 부정형 토지로 도로 등으로 이용 중입니다.
일련번호 3번지는 완경사의 사다리형 토지로 휴경지 상태입니다.
일련번호 4번지는 완경사의 부정형 토지로 도로 등으로 이용 중입니다.
일련번호 5~7번지는 완경사의 사다리형 토지로 건축신고를 필했으나 공사가 중단된 상태입니다.
일련번호 8번지는 등고평탄한 사다리형 토지로 상업 및 기타 용도(강당, 관리실 등 건부지)로 이용 중입니다.
토지 이용계획 및 제한사항:
다수의 토지가 보전관리지역 또는 계획관리지역에 속해 있습니다.
또한, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양, 사슴 사육 제한), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용됩니다. 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.
공부와의 차이 (토지):
일련번호 6~8번지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 건축신고 후 공사 중단된 토지 또는 건물 부지로 이용되고 있습니다.
일련번호 4번지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다.
기타 참고사항:
인접지와의 경계가 다소 불분명할 수 있으므로, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.
토지 진출입을 위해 사유지(두천리 251-16번지, 후평리 201-3번지 등)를 지나야 하므로 사용료 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
임대 관계는 확인되지 않았습니다.
1.6. 건물 관련 사항
제시외 건물 및 부합물:
본건 토지 지상에는 소유자 미상의 여러 제시외 건물(ㄱ)~ㅍ), b)~d)) 및 관정(ㅎ), 수목(a))이 소재하고 있습니다. 이들 제시외 건물 및 부합물은 감정평가 시 실측 및 관찰감가를 거쳤으나, 본건 토지 매각 대상에는 포함되지 않습니다. 제시외 건물 등이 토지의 사용수익에 미치는 영향은 미미한 것으로 평가되었습니다.
공부와의 차이 (건물):
감정평가된 건물들은 공부상 지목과 현황 이용상태, 지붕 재질, 면적 등에서 차이가 있습니다. (예: 일련번호 9-4의 경우 공부상 54.72㎡이나 현황 27.36㎡)
1.7. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미비:
본건은 토지 중 농지(전)가 포함되어 있어, 낙찰 시 농지취득자격증명 취득이 필수입니다. 미취득 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
타인 소유 토지 이용:
토지의 주요 진출입로가 타인 소유 토지를 경유해야 하므로, 도로 이용에 대한 사용료 협상 또는 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
경계 불분명:
토지의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있으며, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.
재매각 이력:
본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰되었으나 계약이 이행되지 않은 사유가 있을 수 있습니다. 이는 권리관계 또는 현장 조건에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.
개발 제한:
가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 다양한 개발 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.
1.8. 종합 의견
본건은 괴산군 칠성면 두천리에 위치한 토지 매각 물건으로, 넓은 면적의 전(밭)과 일부 도로 등으로 이용되는 토지, 그리고 건축이 중단된 토지 등이 혼합되어 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.
주요 특징으로는 농지취득자격증명 필요, 타인 소유 토지 통행 문제, 그리고 재매각 이력 등이 있습니다. 특히, 타인 소유 토지 통행 문제는 낙찰 후 토지 이용에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 고려 사항입니다. 또한, 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 이용 현황, 지목, 주변 도로 상황, 토지이용계획 및 제한사항이 다소 차이가 있어 개별적인 면밀한 검토가 요구됩니다.
1.9. 투자 포인트
농지 활용 또는 전원생활 부지: 넓은 면적의 전(밭)은 농업 활동을 위한 토지로 활용 가능하며, 일부 필지의 건축 중단 상태나 주변 환경은 전원주택 부지로의 가능성도 시사합니다.
계획관리지역 필지의 잠재력: 일련번호 2, 4, 5~7번지 등이 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.
소액 투자 기회: 감정가 대비 면적이 넓고, 재매각이라는 점에서 가격 조정의 여지가 있을 수 있어, 소액으로 농지 또는 토지 투자를 고려하는 분들에게 기회가 될 수 있습니다.
주의사항 숙지 후 접근: 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 타인 소유 토지 이용 관련 협상 가능성, 경계 확인 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 마친 후 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.
법원 정보
청주지방법원 경매6계