나이스옥션 법원경매 대전 2024타경9679 [1] 세종특별자치시 장군면 OOOOO OOO OOO 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 하봉리 ""세종 장기중학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 생활편익시설, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 면소재지내 미성숙 주택지대임.

교통상황

현황 도로인 기호(1~)(3)를 경유하여 기호(4)까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 동측 대로변에 시내버스승강장, 남서측 원거리에 ""서세종IC""가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

<기호(1)~(3)>
인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로, 현황 도로임.

<기호(4)>
인접필지 및 도로대비 평탄한 정방형의 토지로, 주거기타(어린이집) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~)(3)는 노폭 6M내외의 현황 도로이며, 기호(4)는 북측으로 기호(1)~(3)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1)>
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>.

<기호(2)>
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>.

<기호(3)>
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

<기호(4)>
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 기호(1)~(3)은 수인의 공유지분 중""이형섭"" 지분에 대한 평가로, 의뢰지분의 점유위치가 특정되어 있지 아니하여 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 의뢰지분 비율에 따라 면적사정하여 가액을 산정하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로,
(건축물대장상 사용승인일:2017.01.26)

외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위페인팅 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : PVC샷시창호 등

이용상태

어린이집(상호명 ""아이숲 어린이집"")으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 시스템 냉·난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

건축물대장상 4층(계단실, 물탱크)은 건축면적의 1/8이상으로 바닥면적에서 제외되어 연면적(712.91㎡)에 산입되지 않으나 층수에는 산입됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 대전지방법원 2024타경9679 (1) 사건으로, 세종특별자치시 장군면 하봉리 37-81 주1동에 소재하고 있습니다.

건물의 용도는 노유자시설이며, 현재 '아이숲 어린이집'으로 운영되고 있습니다.

감정가는 1,841,268,030원입니다.

토지 면적은 총 1792.00㎡ (약 542.1 평)이며, 이 중 본건 토지 지분은 844.9515㎡ (약 255.6 평)입니다.

건물 면적은 791.58㎡ (약 239.5 평)이며, 제시외 건물 면적은 80.30㎡ (약 24.3 평)입니다.

본건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 재매각 물건이라는 점이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 그리고 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점이 있습니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 1월 26일입니다.

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 장군면 하봉리 "세종 장기중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 생활편익시설, 농경지, 각급 학교 등이 혼재하는 면소재지 내 미성숙 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 현황 도로인 기호(1~3)를 경유하여 차량의 진출입이 가능하며, 동측 대로변에 시내버스승강장이 있고, 남서측 원거리에 "서세종IC"가 소재하여 전반적인 교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2012년 7월 17일 접수된 대성새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 기록들을 종합해 볼 때, 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 본건의 가장 중요한 쟁점은 물건명세서 상 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'입니다.

을구 2번, 5번, 6번 지상권 설정 등기(2012년 7월 17일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 사항이므로, 반드시 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 임성빈(임 ) 씨가 있으며, 보증금 250,000,000원, 차임 5,700,000원으로 확인됩니다.

임차인은 2024년 11월 7일에 배당신고를 하였으나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

기타 특이사항으로 유동화물건, 공동담보, 재매각 등의 이력이 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 세종특별자치시 장군면 하봉리는 면 소재지의 특성을 가지며, 주변에 단독주택, 농경지, 교육시설이 혼재하는 지역입니다.

현재 건물은 '아이숲 어린이집'으로 노유자시설로 사용되고 있어, 해당 업종으로의 계속적인 운영 또는 시설 활용이 가능할 것으로 보입니다.

상업시설이나 편의시설은 면 소재지의 기본적인 수준으로 파악되며, 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 편익시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

인근에는 "세종 장기중학교"가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

주변이 단독주택 및 농경지와 혼재되어 있어 상대적으로 조용하고 한적한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건에서 직접적으로 인접하거나 근거리에 심각한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황이나 향후 개발 계획에 따라 환경 변화 가능성은 항상 존재하므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 인수되는 지상권(을구 2번, 5번, 6번)입니다. 이는 토지 사용 및 활용에 있어 명확한 제약을 야기할 수 있으며, 경우에 따라서는 실질적인 토지 이용이 불가능해질 수도 있는 매우 중대한 사안입니다. 본건 입찰 전, 반드시 이 지상권의 구체적인 내용, 효력 범위, 그리고 매수인이 부담하게 될 영향을 철저히 파악해야 합니다.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

재매각 물건으로서, 이전 경매에서 유찰되었던 원인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물(80.30㎡)에 대한 명확한 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 현재 '아이숲 어린이집'으로 운영 중인 노유자시설로서, 건물 및 토지의 활용 가능성이 존재합니다.

그러나 인수되는 지상권 설정 등기는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 이로 인한 토지 이용의 제약 범위를 명확히 확인하지 않는다면 투자가 매우 신중해야 할 사안입니다.

임차인의 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서의 원활성을 사전에 파악할 필요가 있습니다.

감정가는 높게 책정되었으나, 재매각으로 인해 가격 하락 가능성이 존재하여 긍정적인 측면도 있습니다.

8. 투자 포인트

현재 어린이집으로 운영 중이라는 점을 감안할 때, 기존 시설을 활용하여 사업을 계속 이어가거나, 관련 업종으로의 전환 시 유리할 수 있습니다.

재매각으로 인한 가격 조정 가능성을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 엿볼 수 있습니다.

세종시의 지속적인 도시 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시각으로 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금 합계액은 0원이므로 이를 제외하고 계산합니다.

다만, 가장 핵심적인 위험 요소인 '인수되는 지상권'의 가치와 토지 이용 제약 정도를 면밀히 평가하여 입찰가에 반영해야 합니다.

지상권으로 인해 토지의 본래 가치가 크게 훼손될 수 있으므로, 해당 지상권의 영향력을 파악하는 것이 최우선입니다.

따라서, 현장 방문을 통한 지상권 현황 및 토지 이용 가능성을 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 정확한 가치 평가를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가(1,841,268,030원)를 기준으로, 유찰가 및 인수되는 지상권의 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.