나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121258 [1] 세종특별자치시 보람동 743 스타힐타워1 5층516호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별시청" 남측 인근에 위치하는 승강기겸용
복도통행식 공동주택(도시형생활주택)로서, 주위일원은 학교, 공원, 관공서(시청 등)
아파트단지, 상업용빌딩, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 시청주변 상업지역로서,
제반주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하므로,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상8층 건물로서,
외벽 : 화강석 및 대리석치장 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

스타힐타워Ⅰ제5층 제516호(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비, 소방설비(소화전, 화재경보기 등),
방범도어, 도시가스 및 기타설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 주상합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 양호시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

ⓑ 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 공동주택(도시형생활
주택)를 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 매수인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121258 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

재매각 물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 세종특별자치시 보람동 743 스타힐타워1 5층516호

건물명: 스타힐타워Ⅰ (건축물대장상 주건축물)

건축년도: 2016년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 용도 및 건물 구조

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 3층, 지상 8층 건물

주요 용도: 공동주택(도시형생활주택), 제1,2종 근린생활시설, 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종특별시청" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 학교, 공원, 관공서(시청 등), 아파트 단지, 상업용 빌딩, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 시청주변 상업지역입니다. 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 이OO이며, 부동산 강제경매로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이지은

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 29일

확정일자: 2022년 04월 13일

배당신고일자: 2024년 10월 28일

대항력: 있음

특이사항: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 중 전액이 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2016-03-14)

* 소유권 이전 (2016-04-20)

* 소유권 이전 (2022-04-29) (매매)

* 압류 (2024-03-05) (세종세무서장, 말소기준권리)

* 강제경매 (2024-10-28) (이지은, 120,000,000원, 말소)

3.4. 인수 가능 권리

물건 명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '주의사항'에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 매수인(임차인 이지은)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 보람동은 세종시청 인근으로, 관공서, 학교, 공원, 아파트 단지, 상업용 빌딩 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 26.5㎡)의 스타힐타워Ⅰ 5층 물건이 2024년 4월 1일에 9,800만원에 거래되었습니다. 또한, 2024년 2월에는 16.62㎡(약 5평)의 물건이 8,150만원에, 2025년 12월에는 21.63㎡(약 6.5평)의 물건이 9,000만원에 거래된 이력이 있습니다.

감정가는 116,000,000원입니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

시세 분석 결과, 가장 유사한 면적의 최근 거래가는 9,800만원으로 확인되었습니다. 감정가는 116,000,000원입니다.

그러나, 본건에는 대항력 있는 임차인 이지은 씨가 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다. 이는 낙찰가가 120,000,000원 미만일 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

따라서, 총 매수 부담액은 최대 120,000,000원 (임차인 보증금)이 될 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 할 보증금 부담을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 98,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

세종시청 및 관련 공공기관이 인접해 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 상업용 빌딩과 근린생활시설이 다수 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 카페 등) 이용이 용이합니다. 인근에는 보람종합복지센터가 위치하여 다양한 복지 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (구체적인 학교명은 검색 결과에 명시되지 않았습니다.)

5.3. 주변 건물 관련 정보

스타힐타워Ⅰ은 2016년에 건축되었으며, 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설, 업무시설 등으로 이용 중입니다. 건물에는 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐수처리장, 중계펌프장 등)에 대한 언급은 없으나, 세종시 인근 지역의 일부 아파트 단지에서 오수중계펌프장 및 산단 폐수처리장 등으로 인한 악취 및 소음 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건이 위치한 보람동의 직접적인 혐오시설 분포에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이지은 씨의 보증금(120,000,000원) 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상승으로 이어지며, 최대 120,000,000원의 총 매수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 이전에 한 차례 유찰된 재매각 물건으로, 낮은 응찰률 또는 특이사항으로 인한 관심 부족 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시청 인근의 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 쾌적한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰자가 최종적으로 부담해야 할 총 금액을 면밀히 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시청 인근 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 신축급(2016년 준공) 건물로 내부 시설 노후화 적음.

* 주변 상업시설 및 공공시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과 및 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 98,000,000원 ~ 110,000,000원 범위를 권고합니다.

단, 최종 낙찰자는 임차인의 보증금 120,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하므로, 총 매수 부담액이 120,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.