나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121937 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1260호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 정부세종청사, 오피스텔 및 근린상가 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 갈매로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층중 제12층 제1260호로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 등
- 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건을 중심으로 4면으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 구분건물의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 97,000,000원, 전입일자 2021.10.29., 확정일자 2021.10.05.)가 있음. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 24.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨(별지 첨부된 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121937 (1)

감정가: 105,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 12층1260호

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90 평)

토지지분: 6.28㎡ (약 1.90 평)

건물면적: 24.32㎡ (약 7.36 평)

건물지분: 24.324㎡ (약 7.36 평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축연도: 2014년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제12층

내외벽: 몰탈위페인트마감 등 / 벽지 및 타일 등

창호: 새시창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "국립세종도서관" 남서측 인근에 위치합니다.

주위로는 정부세종청사, 오피스텔, 근린상가 등이 소재하여 기본적인 생활 및 행정 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 갈매로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 19일자 세종세무서장의 압류(징세과-티 33254)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

을구 5번 임차권등기(채권자: 김시우, 임대차보증금 97,000,000원, 전입일자 2021.10.29., 확정일자 2021.10.05.)가 존재합니다.

이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으나, 등기부상 을구 5번 임차권등기의 말소 예정으로 확인됩니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 24일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이러한 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기는 말소될 예정이며, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 경매 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 사항

소유권 이전, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 있었습니다. 모든 권리는 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 세종시 어진동은 정부세종청사 인근에 위치하여 행정 관련 종사자 및 관련 업종의 수요가 높은 지역입니다.

주변에 오피스텔 및 근린상가가 밀집하여 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 부동산 시장 동향 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면, 푸르지오시티 오피스텔의 거래가는 전용면적 22.42㎡~23.74㎡ 기준으로 77,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건(전용면적 24.32㎡)은 이러한 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 높은 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

국립세종도서관이 인근에 위치하며, 정부세종청사 및 다양한 상업시설이 가까워 행정, 업무, 문화생활을 영위하기에 편리한 환경입니다.

5.2. 주거 환경

다수의 오피스텔 및 상가 시설이 복합적으로 조성되어 있어 활기찬 도심의 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 간 근접성

인근에 고층 건물들이 다수 위치해 있어, 일부 세대의 경우 조망권 및 사생활 침해 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 이는 주관적인 요소이므로 개인별 판단이 필요합니다.

6.2. 낙찰 후 명도

임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 어진동에 위치한 본 물건은 정부세종청사 인근의 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

오피스텔로서의 기본적인 기능 외에, 주변의 상업 및 행정 인프라를 적극 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소될 것으로 보여 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 정부세종청사 및 주요 행정기관 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대

* 국립세종도서관 등 문화시설 인접으로 쾌적한 환경

* 편리한 교통망과 주변 상업시설 이용 용이

* 임차보증금 미인수 예상으로 권리 관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 가격은 약 7,700만원에서 8,000만원 수준입니다.

본건의 전용면적 24.32㎡와 12층이라는 점을 감안할 때, 현 시세 및 감정가(105,000,000원)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주택도시보증공사의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 반영하여, 85,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 최근 시세 대비 약간 높은 가격이나, 향후 시세 상승 잠재력 및 권리 관계의 명확성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.