나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2642 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 중동 소재 "신중동역" 북서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(신중동역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지하7층/지상49층 건물로서
외벽 : 외장 석재 마감 등
내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 ‘근린생활시설’이나 기준시점 현재 ‘공실’ 상태임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 동측 및 남측으로 대로변, 서측으로 중로변, 북측으로 소로변의 포장도로에 4면이 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역((중흥초)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(부천부흥중)(기타사항은부천교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(중흥중)[기타사항은 부천교육지원청에 문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중동샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경2642 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1059 신중동역 랜드마크 푸르지오시티 4층403호

* 건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 평지붕 지하7층/지상49층 건물

* 외벽: 외장 석재 마감 등

* 내벽: 벽지 붙임, 일부 타일 붙임, 몰탈 위 페인팅 등

* 창호: 하이샷시 창호 등

1.3. 토지 및 건물 현황

* 용도: 근린상가

* 감정가: 422,000,000원

* 토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

* 토지 지분: 5.419㎡ (약 1.64평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.07㎡ (약 10.61평)

* 건물 지분: 35.072㎡ (약 10.61평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 특이사항: 제공된 정보 없음

* 주의사항: 제공된 정보 없음

* 특수물건정보: 제공된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 부천시 중동 소재 "신중동역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 대단위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신중동역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

* 신중동역은 지하 1층에서 건물과 직접 연결되어 있어 서울 주요 지역까지 45분 이내로 접근 가능합니다.

2.3. 토지 형상 및 도로상태

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 본 건 소재 부지는 동측 및 남측으로 대로변, 서측으로 중로변, 북측으로 소로변의 포장도로에 4면이 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당합니다.

* 또한, 상대보호구역(중흥초, 부천부흥중, 중흥중, 중동샛별유치원)으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권이전 (1번신탁등기말소) 2023-04-12, 매매 신탁재산 처분

* 근저당권 (말소기준권리) 서울우유협동조합, 2023-04-12, 336,000,000원

* 근저당권 어반어스홀딩스주식회사, 2023-04-25, 132,000,000원 (말소)

* 임의경매 (채권자: 서울우유협동조합) 2024-05-23, 297,609,883원 (말소)

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 468,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보상 인수할 임차보증금은 없습니다.)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음 (미확인)

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상업시설 현황

* 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 기준시점 현재 '공실' 상태입니다.

* 본 건물(신중동역 랜드마크 푸르지오시티)은 주상복합으로, 지하 1층부터 지상 5층까지 상업시설이 있으며, 오피스텔과 업무시설이 함께 있습니다.

* 상업시설 중 일부 공실이 남아있으나, 지상층은 대부분 입주가 완료된 상황입니다.

4.2. 주변 상권 및 유동인구

* 해당 건물은 신중동역과 직접 연결된 초역세권 상권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 인근에 롯데백화점 중동점, 현대백화점, 홈플러스 등이 있어 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 건너편 롯데백화점 쪽 상권을 주로 이용하며, 건물 내 상가는 오피스 용도를 제외하고는 비어있는 곳이 많다는 분석도 있습니다.

4.3. 토지이용계획

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건입니다.

* 다만, 중동지구 지구단위계획구역에 포함되어 관련 계획에 따른 건축 및 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 지하철 7호선 신중동역과 직접 연결되어 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

* 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 부천시청, 부천교육지원청 등 관공서가 인근에 위치합니다.

* 주변에 중흥초등학교, 중흥중학교, 부천부흥중학교, 심원고등학교 등이 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 부천중앙공원, 길주공원 등 녹지 공간 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 본 물건은 현재 '공실' 상태로, 신규 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 일부 분석에 따르면, 건물 내 상가의 경우 역과 연결된 통로 외에는 유동인구가 적어 상가 활성화에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 용도지역 및 지구 관련 제한

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종(예: 유흥업소 등) 입점이 제한될 수 있습니다.

* 철도보호지구로 지정되어 있어 철도 운행 및 안전에 영향을 미칠 수 있는 행위에는 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 건물 내 상권 경쟁

* 해당 건물은 대규모 주상복합 단지로, 다수의 상업시설이 입점해 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 주변 상권이 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰에 집중되는 경향이 있어, 건물 내 상가 활성화에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 신중동역과 직접 연결되는 초역세권에 위치한 신축 상가 건물 내 점포입니다. 49층의 랜드마크 건물이자 풍부한 유동인구를 갖춘 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변에 다양한 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라도 우수합니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 건물 내 상가 활성화 및 업종 제한 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 등기부상 인수할 권리 관계는 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어 낙찰가 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 신중동역 초역세권, 서울 및 수도권 주요 지역 접근성 우수.

* 랜드마크 건물: 부천시의 새로운 랜드마크로 자리매김한 신축 주상복합 단지 내 위치.

* 풍부한 배후 수요: 단지 내 오피스텔 및 업무시설 고정수요, 신중동역 이용객 등 잠재적 고객 확보 용이.

* 생활 인프라: 백화점, 마트, 관공서, 공원 등 생활 편의시설 및 교육 시설 인접.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 422,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어, 낙찰가의 100%를 매수인이 부담해야 합니다. 주변 시세, 건물 내 상가 공실률, 향후 임대 수익 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 일반적으로 경매에서 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 경우 적극적인 임대 마케팅 및 활용 전략 수립이 필수적입니다. 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중히 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.