나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139089 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제403호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139089 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경139089 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로 5, 제4층 제403호 (오류동, 루체비스타) | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139089 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2020.03.20. (준신축급)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 40.73㎡ (약 12.32평)

토지면적 (대지권): 6.97㎡ (약 2.11평)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류초등학교 남서측 인근에 위치한 오피스텔입니다. 주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 위치한 건물은 일반상업지역에 속하며, 지상 15층 중 4층으로 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 환경

지하철 1호선 오류동역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 자가용 및 대중교통 이용에 제약이 없는 보통 수준 이상의 교통 상황을 갖추고 있습니다.

2.3. 건축 및 이용 상태

본건은 2020년 3월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 15층 건물 내 4층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있어 준신축급 오피스텔로서의 양호한 이용 상태를 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행되어 낙찰 후 법정지상권 등의 권리 문제가 발생할 여지가 적습니다. 감정가 266,000,000원 기준으로 진행되며, 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 및 권리 관계

가장 중요한 특이사항은 임차인 및 임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 명도(인도)를 진행하는 과정에서 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 법적 리스크를 원천적으로 제거하는 매우 유리한 조건입니다. 낙찰자는 대항력 문제로 인한 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주위 환경

본건은 일반상업지역에 위치하며, 인접한 2필지 일단의 사다리형 토지 위에 근린생활시설, 주거용 시설, 업무시설이 혼재된 건물입니다. 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 인근에 오류초등학교 등 교육 시설과 생활 편의 시설이 고르게 분포되어 있어 오피스텔로서의 임대 수요는 안정적일 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 각종 근린생활시설(상가, 병원, 은행 등)이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 오류동역 역세권에 위치하여 서울 서남부 및 경기 서부 지역으로의 접근성이 뛰어나 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

주요 법적 리스크인 임차인의 대항력은 한국주택금융공사의 대항력 포기 조건으로 인해 해소된 상태입니다.

다만, 임대관계가 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 미상인 점을 고려하여, 매각 전에 정확한 점유 관계 및 미납 관리비 유무를 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

5.2. 환경적 리스크

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 본건 주변에 특이할 만한 대규모 혐오시설(기피 시설)은 확인되지 않았습니다. 하지만 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 소음, 냄새, 일조권, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고 주차 시설(기계식 주차)의 이용 편의성도 점검하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 준신축급(2020년 건축), 오류동역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 건물 상태가 양호합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점은 경매 투자자에게 매우 큰 메리트이며, 권리 분석의 난이도를 크게 낮춥니다. 실수요 또는 임대 수익형 부동산으로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 오류동역 인근 역세권 입지로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안전한 권리: 임차인 및 임차권 승계인의 대항력 포기 조건으로 낙찰자 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 낮아 명도 리스크가 최소화됩니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 비용 없이 바로 임대/실입주가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계