나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경114251 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1603-53 제2동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 서일초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 주상복합건물, 오피스텔, 학교, 관공서 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 남부터미널역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성된 사다리형의 토지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건이 소재하는 토지는 북측 및 동측으로 로폭 10미터 내외 포장도로와 접하고 있으며, 평가대상 부분은 토지 내 로폭 4미터 내외 현황도로를 통하여 토지 외부와 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상2층 지하1층건으로
외벽: 치장벽돌쌓기 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있으나 현황 사용가능여부 알수 없는 상태임.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물 (ㄱ)-(ㄷ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대내역은 미상임.
2)일반건축물대장에 등재되어 있는 부속건물인 경비실 부분은 등기사항전부증명서상에는 미등기되어 있으며, 건축물대장 총괄표제부상 부속건축물 1동(20.33㎡)을 토지지분 소유자들이 지분비율에 의거 공동 소유하고 있는 부분으로 건축물대장상 면적을 기준하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.점유자 관련하여 전입세대확인서(동거인 포함)에 따르면 1)2024.8.1.자 현황조사보고서 : '세대주 권재금 전입일자 2020.8.25., 동거인 신문석 전입일자 2016.9.7.' 2)2025.12.18.자 현황조사보고서 : '세대주 신문석 전입일자 2016.9.7.' 3)2026.3.5.자 현황조사보고서 : '해당주소의 세대주가 존재하지 않음' 으로 각 기재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경114251 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-53 제2동

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한강새마을금고

감정가: 5,816,316,300원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3716.30㎡ (약 1124.18평)

토지 지분 면적: 328.14929㎡ (약 99.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 279.30㎡ (약 84.48평)

건물 지분 면적: 279.3㎡ (약 84.48평)

건물 제시외 면적: 63.05㎡ (약 19.08평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 특이사항: 중복사건, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 서일초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 주상복합건물, 오피스텔, 학교, 관공서 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 17일 접수된 을43번 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 금 4,320,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 그 외 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 점유자

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 점유자 관련:

물건명세서 상의 주의사항 및 현황조사보고서에 따르면 점유자 관련 정보가 상이하게 기재되어 있습니다.

- 2024.8.1.자 현황조사보고서: 세대주 권재금(전입일자 2020.8.25.), 동거인 신문석(전입일자 2016.9.7.)

- 2025.12.18.자 현황조사보고서: 세대주 신문석(전입일자 2016.9.7.)

- 2026.3.5.자 현황조사보고서: 해당 주소의 세대주가 존재하지 않음.

이와 같이 점유자의 현황이 변동되고 세대주 존재 여부가 불명확하므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다. 임대 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 결과, 주변 지역(서초동)에서는 다세대 및 연립 주택 거래가 이루어지고 있습니다.

* 명덕빌라 (2002년식 다세대, 54.13㎡): 2026년 5월 114,000만원에 거래. (약 2,106만원/㎡)

* 경성 (1980년식 연립, 56.89㎡): 2026년 5월 80,000만원에 거래. (약 1,406만원/㎡)

* 유니빌 (1995년식 다세대, 31.68㎡): 2026년 5월 48,000만원에 거래. (약 1,515만원/㎡)

이는 주로 소형 다세대 및 연립 주택의 거래 사례이며, 본 물건은 단독주택 토지에 대한 지분 매각이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 물건은 넓은 토지 지분을 보유하고 있어 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서일초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 남부터미널역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유자 불명확: 실제 점유자의 현황이 변동적이고 세대주 존재 여부가 불분명하여 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각이므로, 소유권 행사 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 다른 지분권자와의 관계 및 협의가 필수적입니다.

* 높은 부채 규모: 등기부채권 총액이 토지 약 97.6억원, 건물 약 66.9억원에 달하여 채무 관계가 복잡함을 시사합니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적(63.05㎡)이 존재하며, 이에 대한 처리 방안을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초동이라는 우수한 입지에 넓은 토지 지분을 보유한 단독주택으로 장기적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 그러나 복잡한 점유 관계, 지분 매각으로 인한 소유권의 제약, 높은 부채 규모 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 점유 관계 확인, 그리고 잠재적 리스크 해소 방안 마련이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 서초구 서초동의 핵심 지역에 위치하며, 남부터미널역 등 교통 요지에 인접.

* 토지 가치: 넓은 대지 지분 보유로 향후 재건축 또는 개발 시 상당한 가치 상승 잠재력 보유.

* 희소성: 서초동의 대규모 단독주택 부지는 희소성이 높음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,816,316,300원이며, 이는 전체 부동산 가치로 추정됩니다.

토지 지분 면적(328.14929㎡)이 전체 토지 면적(3716.30㎡)의 약 8.83%임을 고려할 때, 본 경매 대상 지분 가치는 감정가를 기준으로 약 513,000,000원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만, 본 물건은 점유자 불명확, 지분 매각, 높은 부채 규모 등의 위험 요소를 가지고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 400,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법률 검토 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.