나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124364 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 전반적 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건중 2층 201호로서
외벽:석재붙임 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접지 대비 완경사지를 조성한 가장형의 토지로 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경124364 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 2층201호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 중 2층 201호, 다세대주택

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.15㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.15㎡ (약 8.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 266,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 전형적인 주거지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

인접 도로 상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 소유권: 김성환 외 2명 (2021-05-06 소유권보존)

* 소유권 이전: 김건회 (2021-07-19, 매매)

* 주택임차권: 임소정 (2023-10-19 접수, 권리금액 249,000,000원, 말소: 인수)

* 특이사항: 전입일자 2023-01-02, 확정일자 2021-07-20. 대항력 있음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-12-03 접수, 권리금액 267,475,951원, 말소: 말소기준권리)

* 등기부 채권 총액: 249,000,000원

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2024-12-03)

선순위 권리:

* 임차인 임소정 (보증금 249,000,000원, 전입 2023-01-02, 확정 2021-07-20, 대항력 있음)

* 물건명세서상, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 다만, 권리분석 항목에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이 부분은 실제 법원 현황 조사를 통해 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 할 필요가 있음.

임차인 정보:

* 임차인: 임 (성함: 임소정)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원 (정보 없음)

* 전입일자(사업일자): 2023-01-02

* 확정일자: 2021-07-20

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

본건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교 및 생활 편의시설이 소재하여 기본적인 주거 수요는 존재함. 소규모 다세대 주택 단지 내 물건으로, 특정 상권의 영향보다는 해당 지역의 주거 수요 및 부동산 가치 변동에 영향을 받는 특징을 보임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근에는 남강고등학교, 삼성초등학교, 서울정문학교 등이 위치하며, 각종 상점, 식당, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 대중교통 이용이 편리하고, 지하철 2호선 신림역과의 접근성도 양호한 편임.

혐오시설: 현재 공개된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 확인되지 않음. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설로부터 비교적 안전한 주거 환경을 유지하고 있음.

건축물 정보:

* 건축 연도: 2021년 4월 30일 사용 승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 201호 (전용면적 29.15㎡)

* 건물 외관: 석재 붙임 마감

* 내부 마감: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 창호

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 임소정의 보증금 249,000,000원입니다. 물건명세서상 해당 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 금액으로 명시되어 있습니다. 만약 보증금 전액 또는 일부를 인수하게 된다면, 실제 총 매입 비용은 입찰가에 보증금 인수액이 추가되어 감정가 및 주변 시세를 크게 상회할 수 있습니다. (권리분석 항목의 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상충되는 부분이므로, 반드시 법원 현황 조사를 통해 명확한 인수 여부를 확인해야 합니다.)

협소한 면적: 전용면적 29.15㎡ (약 8.82평)으로, 1인 가구나 신혼부부 등 특정 수요층에게는 적합할 수 있으나, 활용도 및 향후 재매각 시 수요층이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

감정가와 임차보증금의 관계: 감정가 266,000,000원에 비해 임차인의 보증금이 249,000,000원으로 매우 높은 비중을 차지하고 있어, 만약 해당 보증금을 인수해야 한다면 실질적인 투자 수익률 확보에 큰 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년경 신축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 서울 관악구 신림동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인 임소정의 보증금 249,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면 이 금액은 배당으로 전부 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 곧 예상 총 매입 비용의 증가로 이어집니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 충돌하므로, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 보증금 인수 리스크가 현실화된다면, 본건의 투자 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 약 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설 및 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

입지: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

(단, 앞서 언급된 임차인 보증금 인수 리스크가 해결된다는 전제하에)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 266,000,000원

주변 시세 분석:

* 신림동 255-120 (1991년식, 68.58㎡): 180,000,000원 (약 263만원/㎡)

* 신림동 1563-7 (2003년식, 49.63㎡): 230,000,000원 (약 463만원/㎡)

* (참고: 본건 전용면적 29.15㎡ (약 8.82평), 신축 연식 약 2021년)

분석:

본건의 감정가는 266,000,000원으로, 주변 유사 물건 시세(약 1.8억 ~ 2.3억)와 비교 시 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 신축 연식에 따른 가치 반영으로 추정됩니다.

가장 중요한 변수는 임차인 임소정의 보증금 249,000,000원 인수 여부입니다.

만약 보증금을 인수해야 한다면 (물건명세서 기준), 총 매입 비용은 '입찰가 + 249,000,000원'이 됩니다. 이 경우, 시장 가치(약 2억 ~ 2.6억)를 고려할 때, 낙찰 가능한 입찰가는 매우 낮아질 수밖에 없습니다. 예를 들어, 시장 가치를 2억 5천만원으로 보더라도, 입찰가는 100만원 수준이 될 것입니다. 이는 현실적인 경매 입찰가로 보기 어렵습니다.

따라서, 본 물건의 투자가치는 임차인 보증금 인수 리스크의 명확한 확인에 달려있습니다.

[중요 가정: 임차인 보증금 249,000,000원을 인수하지 않는다고 가정할 경우]

이 경우, 총 매입 비용은 입찰가와 동일합니다. 주변 시세와 신축 연식을 고려하여, 낙찰 가능성 및 수익성을 고려한 입찰가는 감정가보다 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가는 대략 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 판단됩니다. (경쟁 입찰자의 수, 시세 변동 등을 고려하여 조정 필요)

[주의: 임차인 보증금 249,000,000원을 인수해야 할 경우]

인수 보증금 외에 추가적인 자금이 투입되어야 하므로, 사실상 투자 가치가 없다고 판단될 가능성이 높습니다. 이 경우, 입찰을 유보하거나 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.