나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경124883 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층706호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 "신림역" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용
편의도는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제7층 제706호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층 706호에 위치한 부동산강제경매 건입니다.

감정가는 211,000,000원이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상8층 건물 중 제7층 제706호입니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 총 건물면적은 12.60㎡ (약 3.8평)이고 토지 면적은 6.34㎡ (약 1.9평)입니다.

건축물대장상 사용 승인일은 2021년 1월 28일입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 신림역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형의 평지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 본건 북측에 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

신림동 1437-19번지 및 신림역 주변 지역에 대한 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2022년 2월 4일 접수된 주식회사팜스코의 근저당권 (1,000,000,000원)입니다.

말소되는 권리로는 을구 2, 3번 근저당권, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 강제경매가 있습니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노희지

* 보증금: 221,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 10월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 4번 주택임차권 (노희지, 221,000,000원, 2023.11.13. 접수): 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이 외 갑구 3, 4번의 소유권 관련 등기, 을구 1번 근저당권 (말소기준권리), 을구 2, 3번 근저당권, 갑구 5번 압류, 갑구 6번 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 2,321,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 신림역 인근 상업 및 주거 복합 지역에 위치합니다.

인근 지역은 다양한 편의시설과 상업 시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 신림동 지역의 다세대주택은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 가격 편차가 존재합니다.

예시로 2015년식 36.33㎡ 다세대주택이 18,000만원에 거래되었고, 2003년식 49.63㎡ 다세대주택은 23,000만원에 거래되었습니다.

이는 약 3.3㎡ (1평)당 150만원 이상의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건의 전용면적 12.60㎡ (약 3.8평)을 고려할 때, 소형 면적이라는 점이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 신림역 주변의 상업 지역에 위치하여 은행, 병원, 마트, 백화점(예정), 다양한 음식점 및 쇼핑 시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 신림동 지역 내 초, 중, 고등학교가 다수 분포하고 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 노 임차인의 보증금 221,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 큰 금액의 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적이 12.60㎡ (약 3.8평)으로 매우 협소하여 실거주 목적이나 임대 수익을 위한 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 도시계획상 제한 사항(준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신림역 초역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으나, 매우 작은 면적과 함께 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

제공된 정보에 따르면, 임차인 보증금 221,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

감정가 211,000,000원 대비 임차인 보증금이 더 높은 상황이므로, 인수될 보증금을 고려한 실질적인 취득 가치를 면밀히 산정해야 합니다.

등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 문구와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 문구가 상충되어, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수할 수 있는지 여부에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림역 역세권: 지하철 2호선 신림역의 우수한 교통 접근성은 지속적인 수요를 확보할 수 있는 장점입니다.

* 소형 면적 활용: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준합니다.

* 잠재적 시세 상승: 신림동 지역의 지속적인 개발 가능성과 재정비 사업 추진 등을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 노 의 보증금 221,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

제공된 정보에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

이러한 인수 부담을 고려하면, 실제 투입되는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가: 211,000,000원

* 임차인 보증금: 221,000,000원 (인수 가능성 있음)

* 최근 매매 사례 분석 (면적 대비):

* 36.33㎡ (2015년식) → 18,000만원

* 49.63㎡ (2003년식) → 23,000만원

* 이는 1㎡당 약 46만~50만원 수준으로, 본 건의 12.60㎡ (약 3.8평) 면적에 적용 시 약 6,000만원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

임차인 보증금 221,000,000원을 전부 인수해야 하는 상황을 가정하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 감정가 211,000,000원을 훨씬 초과할 수 있습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금의 상당 부분을 회수하지 못한다면, 낙찰자는 최소 221,000,000원 이상의 금액을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 본 물건의 실질적 가치와 인수 부담을 고려할 때, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인의 배당 가능 금액 확인이 최우선 과제이나, 현재 정보로는 인수 위험이 높다고 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 본 물건의 실제 가치와 위험 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 180,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

이는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 임차인과의 소통을 통해 인수 금액을 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.