나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경100082 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 소재 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 "신대방역(지하철
2호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2021.12.13.)

-외벽 : 대리석 및 석재 붙임 마감 등,
-창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1, 2 공히 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 일단의 업무시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

공히 본건 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시
제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

- 기호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시
제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요
산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경100082 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정가: 270,000,000원

* 1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5, 더위일관악파크뷰 3층 303호

* 용도: 오피스텔

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.3. 면적 및 규모

* 토지 면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

* 건물 면적 (전용): 19.97㎡ (약 6.04평)

* 건축물 정보:

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 14층 중 3층 303호

* 사용승인일: 2021년 12월 13일 (신축 건물)

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위 환경

* 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)에 해당합니다.

* 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 매각 물건 개요

* 매각물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 3.2. 주요 등기사항 요약

* 말소기준권리: 2022년 12월 29일자 서울특별시 관악구의 압류 (갑4)입니다.

* 말소 예정 권리: 압류 (갑4, 갑5), 강제경매 (갑6) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 예정 권리: 을구 3번 주택임차권 (안수정)은 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 3.3. 임차인 현황

* 임차인: MariaPoola

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입 및 확정일자 없음.

* 임차인: 안수정

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 01일

* 확정일자: 2022년 03월 28일

* 배당신고일자: 2024년 02월 07일

* 대항력: 있음

* 인수 가능 금액: 278,000,000원 (보증금 전액 미변제 시)

* 비고: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 최광진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입 및 확정일자 없음.

* 3.4. 권리분석 종합

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 안수정 씨가 존재하며, 보증금 278,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 점은 본 건의 가장 중요한 인수 권리 사항입니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 상업 시설 현황

* 본건이 소재한 지역은 신림고등학교 인근으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 복합상권입니다.

* 주변에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 4.2. 개발 계획

* 본건은 "난곡사거리지구중심" 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 편의 시설

* 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 대형마트, 병원 등은 도보 이동 거리에 제한이 있을 수 있으나, 차량 이용 시 접근이 용이합니다.

* 5.2. 교육 시설

* "신림고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

* 임차인 안수정 씨의 보증금 278,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다.

* 이는 투자금 회수 금액에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 6.2. 감정가 대비 높은 임차인 보증금

* 본 건의 감정가는 270,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 278,000,000원으로 감정가를 초과합니다.

* 이는 경매 낙찰가 산정에 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 6.3. 채권액과 감정가 비교

* 개시채권자(주택도시보증공사)의 채권액은 291,578,217원으로, 감정가 270,000,000원보다 높습니다.

* 이는 경매 절차상 낙찰가율이 높아져야 채권자에게 실익이 발생하는 구조일 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 2021년 12월 사용 승인된 신축 오피스텔로, 건물 자체의 신축성 및 관리 용이성이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 더불어 지하철 2호선 신대방역 접근성이 양호하고, 지구단위계획구역으로 지정된 지역에 속해 미래 가치 상승 잠재력도 있습니다.

* 하지만, 대항력 있는 임차인 안수정 씨의 보증금 278,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있다는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 이러한 인수 부담금액이 현재 시세 및 낙찰가를 어떻게 결정할지가 관건입니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 신축 오피스텔의 장점

* 최신 설비 및 깔끔한 내부 상태로 즉시 임대가 가능하며, 관리 부담이 적습니다.

* 8.2. 양호한 교통 및 입지

* 신대방역 인근이라는 지리적 이점과 지속적인 지역 개발 가능성을 가진 지구단위계획구역 내 위치는 투자 가치를 높입니다.

* 8.3. 시세차익 잠재력 (리스크 해소 시)

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 현 시점 기준으로 약 280,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 파악됩니다. (본 보고서 작성 시점의 일반적인 시장 상황을 가정한 추정치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

* 본 보고서에서는 시세 추정치를 285,000,000원으로 설정합니다.

* 9.2. 입찰가 산정

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

* 본 건의 대항력 있는 임차인 안수정 씨의 보증금은 278,000,000원이며, 이는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 수 있는 금액입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 현재 시장 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

* 예상 입찰가 = 추정 시장 시세 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 285,000,000원 - 278,000,000원 = 7,000,000원

* 본 예상 입찰가는 위에서 언급된 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰 희망 금액이며, 실제 입찰 시에는 낙찰가율, 경매 시장 상황, 추가적인 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 또한, 낙찰 후 임차인과의 협상 여부 및 배당 결과에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.