나이스옥션 법원경매 순천 2024타경50094 [1] 전라남도 광양시 성황동 산63-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경50094 [1] 전라남도 광양시 성황동 산63-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경50094
• 주소: 전라남도 광양시 성황동 산63-1
• 감정가: 188,442,000원
• 최저가: 67,538,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

순천지원 경매7계 2024타경50094 | 소재지: 전라남도 광양시 성황동 산63-1 | 감정가: 188,442,000원 | 최저가: 67,538,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2024타경50094 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경50094 (1)

소재지: 전라남도 광양시 성황동 산63-1

용도: 임야

감정가: 188,442,000 원

토지 면적: 6612.00㎡ (약 1998.78평)

토지 지분율: 330600

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 동OOOO

특이사항: 공유자 우선매수신고, 재매각

주의사항: 특별 매각 조건 있음 (공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

1.2. 물건 개요

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 광양시 성황동 소재 ‘정산마을’ 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경으로는 임야, 점포, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용 상태:

기호(1,2)는 완경사 지대 내 유사사다리형 토지로서 자연림 상태이며, 기호(3)은 완경사 지대 내 부정형 토지로서 역시 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태:

본건은 주변 도로와의 직접적인 연결이 없어 '맹지' 상태입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건은 도시지역, 자연녹지지역 내에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개, 젖소 사육 제한 지역 및 모든 가축 사육 제한 지역)이며, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 광양시 성황동 '정산마을' 인근에 위치하나, 자연림 상태의 임야이며 '맹지'라는 점이 가장 큰 특징입니다. 인근에 점포 및 단독주택이 소재하고 있어 지역 생활권과의 연관성은 있으나, 해당 토지 자체의 접근성은 매우 제한적입니다. 다만, 광양시는 성황·도이 지구 도시개발사업을 추진하여 지역 균형 발전 및 택지 공급, 지역 경제 활성화를 목표로 하고 있어, 향후 주변 지역의 발전 가능성은 존재합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자는 동OOOO입니다.

본건의 가장 큰 권리적 특징은 '재매각' 사건이라는 점입니다. 이는 이전에 매수인이 잔금을 납부하지 못해 매각이 무효 처리되고 다시 진행되는 경우로, 잔금 납부 능력이나 권리 분석상의 문제가 잠재해 있을 가능성을 시사합니다.

또한, '공유자 우선매수신고'가 있으며, '특별 매각 조건'으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점에 유의해야 합니다. 이는 법원에서 정한 기일까지 공유자가 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 매수 신고를 하면 해당 공유자에게 낙찰이 이루어지는 제도입니다.

1.5. 상권분석

현재 본건은 임야이므로 직접적인 상권 형성이나 활성화는 어려운 상태입니다. 주변에 점포와 단독주택이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 잠재력은 있으나, 토지 자체의 접근성 및 개발 규제로 인해 현재로서는 상권 분석의 의미가 크지 않습니다. 다만, 향후 성황·도이 지구 도시개발사업과 같은 대규모 개발이 이루어진다면 주변 지역의 상권 변화 가능성은 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에 '정산마을'이 있어 기본적인 생활 인프라의 접근성은 있으나, 직접적인 생활 편의 시설보다는 자연림 위주의 환경입니다. 광양시의 주요 시가지나 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 광양시 성황동 일대는 도시개발사업을 통해 아파트 단지 및 기반 시설이 조성되고 있어, 장기적으로는 생활 환경이 개선될 여지가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

맹지로서의 접근성 부족: 토지로의 진입로가 없어 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

공유자 우선매수권: 기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 1회로 제한된다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

재매각 사유: 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못한 이유(자금 조달 문제, 권리 분석 오류, 예상치 못한 문제 발생 등)를 면밀히 파악해야 합니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 규제로 인해 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 산지 관련 규제는 개발 시 허가 절차 및 가능 범위를 제한할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 토지에 대한 임대차 관계가 있는지 여부가 불확실하여 명도 등에서 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 광양시 성황동에 위치한 임야 지분 경매 물건으로, '맹지'라는 점과 '재매각'이라는 특수한 상황, 그리고 '공유자 우선매수권' 존재가 중요한 특징입니다. 현재 상태로는 활용에 제약이 많으나, 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 점은 경쟁을 줄일 수 있는 요인이 될 수도 있지만, 공유자의 적극적인 매수 의사를 파악하는 것이 중요합니다. '재매각' 사유에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 향후 개발 가능성을 고려한 장기적 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

감정가는 1억 8천여만 원 수준이지만, 맹지, 재매각, 공유자 우선매수권 등의 제약 조건으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다.

광양시 성황·도이 지구 도시개발사업 등 주변 지역 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 행위 허가를 통해 활용 가능성을 높일 수 있습니다 (단, 준보전산지 및 가축사육 제한 구역 규제 확인 필요).

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 활용하여, 공유자가 우선매수권을 행사하지 않거나, 행사하더라도 본인이 차순위 매수인이 되는 전략을 구사할 수 있습니다.

투자 시에는 반드시 해당 토지의 접근성 개선 방안, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 의사, 재매각 사유 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매7계