나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)토지는 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 소재 율곡마을 안에 위치하고 주위는 농가주택과 농경지로 이루어진 농촌지대로서 주위환경은 보통이며, 2)토지는 율곡마을 북동측 인근에 위치하고 주위는 산간농경지대로서 주위환경은 보통이며, 3)토지는 광양읍 죽림리 소재 광양영세공원묘원 북서측 인근에 위치하고 주위는 산림지대로서 주위환경은 보통이며, 4)토지는 율곡마을 남서측 인근에 위치하고 주위는 마을주변 야산지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지 또는 그 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있고 그리 멀지 않은 곳에 간선도로(신재로, 직동1길)가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)토지는 부정형의 평지로서 농작물이 심어져 있는 나지이고, 2)토지는 부정형의
완경사지로서 과수목이 심어져 있는 농경지이며, 3)토지는 유사사다리형의 급경사지로서
자연림이고, 4)토지는 부정형의 완경사지로서 자연림입니다.

인접 도로상태

일련번호 1), 3)토지는 맹지이고, 2)토지는 지적도상 맹지이나 폭 약3m의 포장농로에 접하며, 4)토지는 폭 약3m의 포장농로(임도)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고,

일련번호 2)토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지_제한구역
(1000m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖
소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지_제한구역(350m))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>이며,

일련번호 3)토지는 농림지역, 가축사육제한구역(돼지_제한구역(2000m))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>이고,

일련번호 4)토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 1)토지상에 매실나무와 소나무 등 수목 10여주가 소재하고, 2)토지상에 밤나무 등 수목 10여주가 소재하며, 4)토지상에 분묘 3기가 소재하고(분묘 1기는 인접지와 경계부위에 위치하여 편입여부는 불확실함), 임야인 3), 4)토지상에 소나무 등 잡목이 소재하며 수풀이 우거진 임야의 특성상 육안으로는 확인이 쉽지 않은 분묘가 더 있을 수 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자우선매수권 행사는 1회로 제한). 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경507 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1

용도: 대지

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 12,953,330원

토지 면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

토지 지분 면적: 121.32㎡ (약 36.70평)

건물 면적: 0.00㎡

2.4. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건 토지는 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 소재 율곡마을 안에 위치하며, 주위는 농가주택과 농경지로 이루어진 농촌 지대입니다. 또한, 율곡마을 북동측 인근으로는 산간 농경지대가, 광양읍 죽림리 소재 광양영세공원묘원 북서측 인근으로는 산림지대가, 율곡마을 남서측 인근으로는 마을 주변 야산지대가 분포하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통 접근성

본건 토지 또는 그 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있습니다. 그리 멀지 않은 곳에 간선도로인 신재로와 직동1길이 통과하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.토지 이용 현황

일련번호 1) 토지는 부정형의 평지로서 농작물이 심어져 있는 나지 상태입니다.

일련번호 2) 토지는 부정형의 완경사지로서 과수목이 심어져 있는 농경지입니다.

일련번호 3) 토지는 유사 사다리형의 급경사지로서 자연림으로 구성되어 있습니다.

일련번호 4) 토지는 부정형의 완경사지로서 자연림입니다.

1.1. 4.인접 도로 상태

일련번호 1) 및 3) 토지는 맹지입니다.

일련번호 2) 토지는 지적도상 맹지이나, 폭 약 3m의 포장 농로에 접하고 있습니다.

일련번호 4) 토지는 폭 약 3m의 포장 농로(임도)에 접합니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

일련번호 1) 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 제한 지역)에 해당합니다.

일련번호 2) 토지는 보전관리지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 구역(1000m) 및 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 구역(350m)에 해당합니다.

일련번호 3) 토지는 농림지역, 임업용산지이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 돼지 제한 구역(2000m)에 해당합니다.

일련번호 4) 토지는 농림지역, 임업용산지이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 가축 제한 지역에 해당합니다.

1.1. 6.주변 시설 정보

본건 소재지는 농촌 및 임야 지역으로, 주변에 주거 시설로는 농가 주택이 일부 분포하고 있습니다. 대중적인 편의 시설이나 상업 시설은 인근 마을 또는 광양읍 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 본건 토지는 상속 분할에 의한 지분 이전 등기가 이루어졌습니다. 이후 장노정 지분 가압류, 농협은행주식회사 가압류, 신용보증기금 가압류, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) 가압류 등이 순차적으로 등기되었습니다.

이 중 농협은행주식회사의 2024년 8월 21일 접수 가압류(금 11,332,850원)가 말소기준권리가 됩니다.

최종적으로 농업협동조합중앙회의 2025년 6월 20일자 강제 경매 개시 결정(5번 가압류의 본압류로의 이행)이 등기되어 본 경매 절차가 진행 중입니다.

등기부 채권 총액은 121,392,413원입니다.

1.2. 2.말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 농협은행주식회사의 가압류이며, 이보다 선순위 권리인 2018년 9월 12일자 장준표 지분 전부 이전(협의분할에 의한 상속)은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 보입니다. (등기부상 말소 기재 없음)

1.2. 3.인수되는 권리

특별한 명시가 없는 한, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있습니다. 실제 지상권이 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 4.특이사항

* 공유자 우선매수 신고, 지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 건이며, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 특별 매각 조건: 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

* 수목 포함: 매각 시 토지상의 수목이 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본건 물건은 전라남도 광양시 옥룡면의 농촌 및 산림 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 지역의 상권 분석보다는 농업 생산성, 임야 개발 가능성, 또는 장기적인 토지 가치 상승 잠재력 측면에서 접근하는 것이 적합합니다. 주변에 대규모 산업 단지나 도시 지역과의 접근성을 고려하여 향후 가치 변화를 예측해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 광양읍 소재지를 통해 이용해야 합니다. 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니며, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재하며, 이는 법적으로 분묘기지권을 인정받을 경우 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 임야 지분에는 육안으로 확인이 어려운 추가 분묘가 존재할 가능성도 제기되었습니다.

* 맹지 가능성: 일련번호 1) 및 3) 토지가 맹지이며, 일련번호 2) 토지 또한 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지와의 도로 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.5. 2.현황 리스크

* 토지 형태 및 경사: 일부 토지가 급경사지(일련번호 3)) 또는 완경사지(일련번호 2), 4))로 이루어져 있어 건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 활용 시 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 옥룡면의 농촌 및 산간 지역에 위치한 대지 지분 매각 물건입니다. 감정가는 12,953,330원이나, 토지 지분 면적과 현황(농경지, 자연림, 경사지)을 고려해야 합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위로 보이는 권리가 존재할 가능성이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 수 있습니다. 또한, 분묘기지권 및 맹지 가능성, 지분 매각이라는 점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 공유자 우선매수권 행사 여부도 입찰에 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농림지역 및 관리지역 내 토지: 향후 지역 개발 가능성 또는 농업, 임업적 활용 잠재력을 고려한 토지 투자.

* 수목 포함: 매각 대상에 수목이 포함되어 있어 관련 이익을 기대할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 외 제3자가 낙찰받을 경우, 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있어 경쟁 구도 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 감정가는 12,953,330원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 분묘기지권, 맹지 가능성, 지분 매각 등 제반 리스크를 고려할 때, 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 토지의 지리적 가치, 개발 가능성, 법적 문제 해결 가능성 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 제시된 감정가를 참고하되, 개별적인 가치 판단에 따라 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다. 투기적 가치보다는 실질적 활용 가치를 고려하여 접근하는 것이 바람직하며, 본 물건의 특성상 권장 입찰가는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.