나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1 대지 경매

• 사건번호: 2025타경507
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1
• 감정가: 12,953,330원
• 최저가: 9,067,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

순천지원 경매9계 2025타경507 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 573-1 | 감정가: 12,953,330원 | 최저가: 9,067,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

순천지원 2025타경507 (1)

전라남도 광양시 옥룡면 율천리

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (총 4필지 일괄매각 추정)

경매구분: 부동산 강제 경매

감정가: 12,953,330원

1.2. 매각 물건 현황

본 경매 물건은 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 일대의 총 4필지 토지 중 일부 지분 매각 건입니다.

토지 면적: 364.00㎡ (약 110.12평) (지분 면적)

지분율: 12132.119999999999

토지 용도: 대지 외 농경지, 자연림 포함 (일련번호별 상이)

소유자/채무자: 장OO

채권자: 농OO

1.3. 특이사항 및 주의사항

공유자우선매수신고가 접수된 사건입니다. 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다. 매각 대상에는 수목이 포함되어 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

일련번호 1)토지(율천리 573-1 추정, 대지 용도)는 율곡마을 내에 위치하며 농가주택과 농경지로 둘러싸인 일반적인 농촌 지대입니다.

일련번호 2)토지는 율곡마을 북동측 인근의 산간 농경지대입니다.

일련번호 3)토지는 광양영세공원묘원 북서측 인근의 산림지대이며,

일련번호 4)토지는 마을 주변의 야산지대입니다.

전반적으로 농촌 또는 산간 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있으나, 간선도로(신재로, 직동1길)와 그리 멀지 않아 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용 상황

토지의 형태 및 이용 상황이 필지별로 상이합니다.

일련번호 1)은 부정형의 평지이며 농작물이 심겨진 나지 상태입니다.

일련번호 2)는 부정형의 완경사지이며 과수목이 심겨진 농경지로 이용 중입니다.

일련번호 3)은 유사사다리형의 급경사지 자연림이며,

일련번호 4)는 부정형의 완경사지 자연림입니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1)과 3) 토지는 현황 맹지입니다.

일련번호 2)는 지적도상 맹지이나 폭 약 3m의 포장 농로에 접하며,

일련번호 4)는 폭 약 3m의 포장 농로(임도)에 접하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 형태

본 건은 강제경매로 진행되는 '토지 일부 지분 매각' 사건입니다. 지분 매각은 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통해야 하므로 일반 매각에 비해 권리 관계가 복잡합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

공유자 우선 매수 신고가 있다는 점이 가장 큰 권리 분석상의 특징입니다. 입찰 참여자는 공유자가 우선 매수권을 행사할 경우 낙찰이 취소될 수 있음을 인지해야 합니다. 다만, 우선 매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

제시목록 외 수목(매실나무, 소나무, 밤나무 등)이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 수목에 대한 소유권 분쟁 가능성은 낮은 것으로 보입니다.

4. 용도지역 및 제한 상태

4.1. 일련번호별 용도지역 및 제한

일련번호 1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)

일련번호 2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 등 제한)

일련번호 3) 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 제한), 임업용산지(산지관리법)

일련번호 4) 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 임업용산지(산지관리법)

필지별로 용도지역이 상이하고 각종 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 제약이 많습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 공유자우선매수권 행사 위험

가장 큰 리스크는 공유자의 우선 매수권 행사입니다. 이는 1회로 제한되나, 입찰자는 낙찰을 받더라도 다음 기일에 공유자가 우선 매수권을 행사하면 소유권을 확보하지 못하고 보증금을 돌려받아야 합니다.

5.2. 분묘기지권 및 맹지 위험

일련번호 4) 토지상에 분묘 3기가 소재합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우 토지 이용에 막대한 제약이 따르며, 추후 이장에 상당한 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

일련번호 1), 3) 토지는 맹지로 확인되어, 향후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(도로 사용 승낙)가 필수적입니다.

5.3. 제시외 물건 및 수목 처리

일련번호 1), 2), 4) 토지 상에 수목(밤나무, 매실나무, 소나무 등)이 소재하며 매각에 포함됩니다. 분묘 외의 제시외 물건 유무 및 경계부위의 불확실한 분묘 1기에 대한 현장 확인이 중요합니다.

6. 상권분석 및 생활정보

6.1. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 및 임야 지대로 상업적인 가치를 논하기는 어렵습니다. 상권 형성은 전무한 상태입니다.

6.2. 생활정보

주변에 율곡마을이 있어 기본적인 농가 주택 형태의 생활 시설은 있으나, 대형 마트, 병원, 학교 등의 도시 생활 편의 시설은 광양읍이나 순천시까지 이동해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 4개의 필지가 포함된 토지 지분 매각 건으로, 용도지역이 복잡하고(계획관리, 보전관리, 농림지역), 맹지가 있으며, 분묘까지 소재하는 고위험 물건입니다.

특히 공유자우선매수권과 분묘기지권 성립 가능성은 매수자가 부담해야 할 가장 큰 리스크입니다. 따라서 입찰 전 철저한 임장 및 권리분석이 요구됩니다.

7.2. 투자 포인트

저렴한 감정가(12,953,330원)로 토지 소유권을 확보할 수 있는 기회입니다.

농림지역 임야(일련번호 3, 4)는 장기적인 산림 경영 및 투자 목적으로 적합하며, 계획관리지역(일련번호 1) 토지의 지분은 향후 개발 가치 또는 공유물 분할 소송을 통한 현금화 가능성이 존재합니다.

지분 경매의 특성상 낮은 경쟁률과 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 분묘기지권과 공유물 분할 소송 진행을 전제로 한 장기적이고 공격적인 투자가 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계