나이스옥션 법원경매 순천 2025타경503 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 195-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~6)은 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 소재 ""동동마을"" 내에 위치하며, 주위는 농촌주택, 임야, 농경지가 혼재하는 산간 취락지대로서 주위환경은 불편시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(2),(6) 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지입니다.
기호(3),(4),(5) 부정형 완경사지로서, 현황 묵전입니다.

인접 도로상태

기호(1),(6) 폭 약 3미터내외의 포장도로가 통과합니다.
기호(2) 폭 약 3미터내외의 포장도로에 접합니다.
기호(3)~(5) 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4),(6) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(5) 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 ""토지건물감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호 (3)은 공부상 '답'이나 현황 '묵전'상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신 청보증금 미반환), 매각에서 제외되는 제시외 건물 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경503 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOO (등기부상 광양농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 195-1

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지만 매각

토지면적: 1529.00㎡ (약 462.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각에서 제외되는 제시외 건물 존재)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 189,600,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 동곡리 소재 "동동마을" 내에 위치합니다.

주위는 농촌주택, 임야, 농경지가 혼재하는 산간 취락지대이며, 주위환경은 다소 불편하게 느껴질 수 있습니다.

광양시는 옥룡면 지역에 농촌다움 복원 사업, 전원마을 조성 사업, 농촌중심지 활성화 사업 등을 추진하며 지역 개발 노력을 하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능합니다.

제반 교통상황은 불편시됩니다.

* 기호 (1),(6): 폭 약 3미터내외의 포장도로가 통과합니다.

* 기호 (2): 폭 약 3미터내외의 포장도로에 접합니다.

* 기호 (3)~(5): 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 기호 (1)~(4),(6): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

* 기호 (5): 계획관리지역, 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이: 기호 (3)은 공부상 '답'이나 현황 '묵전'상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (2012-08-20, 광양농업협동조합, 43,000,000원)

등기부채권 총액: 43,000,000원

기타 등기사항:

* 을2 지상권설정 (2012-08-20, 광양농업협동조합)

* 갑11 소유권이전청구권가등기 (2014-12-19, 안기현)

* 갑12 임의경매 개시결정 (2025-06-24, 광양농업협동조합, 33,680,793원)

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을1 근저당권, 을2 지상권, 갑11 가등기, 갑12 임의경매는 소멸될 예정입니다.

다만, "매각에서 제외되는 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음"이라는 특이사항이 존재하므로, 토지 매수인은 해당 토지 사용에 대한 법정지상권 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 농촌 주택, 임야, 농경지가 혼재된 산간 취락지대로, 상업 시설은 매우 제한적일 것으로 보입니다.

주변에 동곡계곡과 같은 자연 휴양지가 있어 일부 관광객의 방문이 있을 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활환경

주위 환경이 불편하다고 평가되었으며, 대중교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용이 어려울 것으로 예상됩니다.

광양시는 옥룡면 지역의 생활 여건 개선을 위한 다양한 사업을 추진하고 있으나, 본건 물건의 직접적인 혜택 여부는 별도 확인이 필요합니다.

주변 지역에 혐오시설이 있다고 언급된 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 위험

매각에서 제외되는 제시외 건물(목록 2, 4, 6)이 소재하며, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

5.2. 맹지

토지 일부(기호 3~5)는 도로에 접하지 않는 맹지로서, 건축 등 토지 활용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

5.3. 농지 관련 규제

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

5.4. 기타 리스크

* 일괄매각 조건이 명시되어 있으나, 매각 대상은 토지만입니다.

* 주위 환경 및 교통 상황의 불편함.

6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 옥룡면의 산간 취락지대에 위치한 토지입니다. 감정가는 189,600,000원이며, 토지만 매각 대상입니다. 권리관계 상 소멸 예정인 권리들이 다수이나, 매각 제외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 가장 큰 리스크이며, 일부 맹지 포함으로 인한 토지 활용 제약이 예상됩니다. 또한 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다. 주위 환경 및 교통 여건은 다소 불편한 편으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* 광양시의 지역 개발 가능성에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 계획관리지역, 자연취락지구 등 토지 이용 계획에 따른 잠재적 활용 가치.

* 법정지상권 등 잠재적 리스크를 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 경매 특성상 합리적인 가격에 취득할 기회.

8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 현지 시세 조사 및 유사 물건 비교 분석.

* 법정지상권 성립 여부 및 예상 해결 비용 산정 (법률 전문가 상담 필수).

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 가능성 및 비용.

* 지역 개발 계획 및 미래 가치 전망.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.