나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51680 [1] 전라남도 여수시 화장동 815-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화장동 소재 '무선초등학교' 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택이 대부분인 주거지대임.

교통상황

본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

가로 장방형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북.서.남측으로 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 지상 정원수는 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 대리석, 타일, 벽지 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

1층 : 주차장, 다가구주택.
2.3층 : 다가구주택.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 냉.난방설비, 태양광설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공부상 815-1번지, 815-13번지 양지상에 소재하나 토지대장상
2019. 02. 11.자에 815-1번지로 합병되었으며, 건물 1층 일부는 OPEN 구조(별지 건물
개황도 참조)이나 건축물대장 면적에 포한된 것으로 추정되니 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2025타경51680 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화장동 815-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,735,911,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지면적: 398.10㎡ (약 120.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 527.45㎡ (약 159.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력있는임차인, 일괄매각, 제시외 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 전라남도 여수시 화장동 소재 '무선초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택이 대부분인 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난한 교통 상황을 보입니다.

북, 서, 남측으로 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021-10-27 근저당권 (중소기업은행, 금1,200,000,000원)

경매개시결정: 2025-06-24 근저당권 (중소기업은행, 금1,200,000,000원)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원 (토지) + 1,720,000,000원 (건물) = 2,920,000,000원 (이는 전체 채권액이며, 낙찰 시 인수되는 채권은 말소기준권리 이하의 모든 권리가 말소되므로 없습니다.)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-18

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 내용과 다를 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 명도 협상 시 신중한 접근이 요구됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 단독주택이 대부분인 주거지대에 위치하고 있습니다.

가까운 거리에 무선초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

4.2. 상권 특징

구체적인 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지역 상권 데이터 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 무선초등학교 인접

5.2. 교통 편의성

* 북측 인근 주요 간선도로 이용 가능

5.3. 혐오시설 유무

(외부 지도 검색 결과: 여수시 화장동 815-1 주변에 특별한 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 송 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 실제와 다를 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 보증금이 없더라도 명도에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 구조 관련 특이사항

* 건물 1층 일부가 OPEN 구조이나 건축물대장 면적에 포함된 것으로 추정됩니다. 실제 건축물대장과의 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 서류 재검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 물건

* 일괄 매각에 포함되는 제시외 수목(정원수 등)이 있습니다. 별도의 처리나 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 여수시 화장동에 위치한 다가구주택으로, 주거지대의 특성을 가지고 있습니다.

단독주택 밀집 지역 내에 있으며, 초등학교가 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

건물은 철근콘크리트 3층 구조로, 승강기 및 태양광 설비 등 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확해 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지대 내 다가구주택으로 임대 수익 창출 가능성.

* 초등학교 인근으로 가족 단위의 임차 수요 기대.

* 비교적 최신 설비(승강기, 태양광) 갖춘 건물.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 송 의 보증금이 0원으로 신고되었으나, 실제 인수 보증금 여부는 별도 확인 및 명도 협상 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 본 물건의 감정가는 1,735,911,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인에 대한 명도 비용, 명도 저항 가능성, 주택 시장 상황, 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 전문가 상담 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.