나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57983 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57983 [1] 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매5계 2024타경57983 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-2 | 감정가: 1,315,575,160원 | 최저가: 736,722,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경57983 (1)이며, 매각구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 전라남도 함평군 손불면 석창리 522-2 외 3필지 (4필지 일단의 토지)입니다.

용도는 근린생활시설(현황: 관리사) 및 양만장 부속토지입니다.

감정가는 1,315,575,160원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 및 면적 현황

토지면적은 9,601.40㎡ (약 2,904.42 평)이며, 토지 지분율은 960140/1000000입니다.

건물면적은 191.29㎡ (약 57.86 평)이며, 건물 지분율은 19129/1000000입니다.

건물 제시외 면적은 134.70㎡ (약 40.74 평)입니다. 이는 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 전라남도 함평군 대동면 백호리 소재 동함평일반산업단지 내에 위치하며, 서해안 교통의 요충지로서 접근성이 호남에서 우수하다고 평가됩니다.

인근에 서해안 고속도로 및 광주~무안 국제공항 고속도로의 교차로(함평JCT)가 형성되어 있어 광역적인 접근성이 양호합니다.

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 노폭 약 8미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 물류 이동 및 출입에 용이합니다.

2.2. 상권 분석

주위는 양만장, 자연마을, 농경지 등이 혼재하는 해안농경지대이나, 본 건은 동함평일반산업단지 내에 위치하고 있습니다.

산업단지는 금속가공, 식료품제조업, 전기장비제조업 등 다양한 업종이 유치되어 있는 지역경제 활성화 구역으로, 본 건의 주된 이용상태는 양만장 및 관리사 부지입니다.

이는 1차 산업(양식업)과 산업단지의 기반시설이 혼재하는 구조로, 실수요자(양식업 관련 종사자 또는 산업단지 연관 기업)의 수요가 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

생활 편의 시설은 산업단지 외곽의 자연마을이나 함평읍 등 중심지로 이동해야 하므로, 주거 편의성은 다소 낮습니다.

그러나 산업단지 환경개선사업의 일환으로 동함평산단 주거복지센터가 착공되는 등(2025년 8월 기준) 산업 종사자를 위한 생활 기반시설 확충 계획이 추진되고 있습니다.

3. 법률 및 위험 분석

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 조OO으로 동일합니다.

채권자는 곡OOOOOOOOO로 확인됩니다.

말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 등기부상의 권리분석 특이사항은 없을 것으로 추정되나, 최종적인 권리분석은 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지 기호(1), (2), (3), (5) 모두 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 해당됩니다.

특히, 모든 토지가 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(상대제한구역)으로 지정되어 있습니다.

기호(2)와 (3)은 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개(2,000미터) 및 소, 말, 양, 사슴(300미터, 500미터)에 대한 상대제한을 받습니다.

이는 양만장(양식업) 자체의 운영에는 문제가 없을 수 있으나, 향후 다른 용도로의 전환 시 제한 요소로 작용할 수 있으므로, 용도변경 시 관할 지자체의 확인이 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

제시 외 건물 및 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구(현존하는) 목록이 일괄 매각에 포함되어 있으나, 이 중 일부 기계기구는 *소재불명 및 확인불능 상태*입니다.

따라서 매수인은 감정평가서를 면밀히 검토하여 포함된 기계기구의 가치 및 현존 여부를 반드시 현장 확인해야 하며, 감정가에 포함된 기계기구의 실제 가치가 예상보다 낮을 경우 손실로 이어질 수 있습니다.

건물 기호4(가)는 공부상 용도(제2종 근린생활시설(사무소))와 현황 용도(관리사)가 일치하지 않습니다. 이는 매각 이후 현황대로 사용 시 큰 문제가 없을 수 있으나, 추후 용도변경 등 행정처리 시 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 건은 동함평일반산업단지 내에 위치한 양만장 및 관리사 시설로서, 접근성이 양호한 4필지 일단의 토지입니다.

토지 면적이 약 2,900평이 넘는 대형 물건이며, 계획관리지역 및 산업개발진흥지구라는 용도지역은 활용 폭이 넓은 편입니다.

다만, 주된 리스크는 감정가에 포함된 기계기구의 일부 소재불명 가능성 및 토지 전체에 걸친 가축사육제한구역 지정입니다.

4.2. 투자 포인트

실수요자 투자: 기존 양만장(장어 양식 등) 운영자가 시설을 인수하여 즉시 영업을 재개하고자 할 경우, 넓은 부지와 관리사 시설이 갖춰져 있어 투자 가치가 높습니다.

산업단지 연계 투자: 산업개발진흥지구 내에 위치하고 있어, 향후 산업단지 관련 시설(창고, 물류, 기타 연관 산업)로의 전환 가능성(단, 용도변경 허가 필수)을 고려한 장기 투자 관점도 유효합니다.

저평가된 제시외 물건의 가치: 기계기구 중 소재불명인 부분을 제외한 *현존하는* 기계기구의 목록과 상태를 정확히 파악하여, 그 가치가 잔여 감정가 대비 높다고 판단되면 수익을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매5계