나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33016 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 642-2 골드프라자 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근의 상가지대에 위치함.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 지하1층 건물 중 1층 107,108,109,110호,
5층 501호로서, 외벽은 석재, 드라이코트, 내벽은 보드위 인테리어필름, 바닥은 데코타일,
하드너 등으로 마감됨.

이용상태

1층 107,108,109,110호 : 근린생활시설(점포 또는 사무실).
5층 501호 : 근린생활시설(학원)

설비내역

공동위생시설, 소방설비(스프링클러, 옥내소화전), 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 상업용 건물부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

- 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33016 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 642-2, 골드프라자 1동 1층 107호

건물명: 골드프라자

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

토지이용현황: 대지권 (토지 지분)

건물면적: 30.40㎡ (약 9.19평)

건물이용현황: 전유부 (건물 지분)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주웨슬리신용협동조합 (등기부등본상 확인)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 5층 건물 중 1층 107호

건축물대장 정보:

- 신주소: 전라남도 나주시 그린로 204 (빛가람동)

- 건물 총 연면적: 2695.81㎡

- 건폐율: 68.94%

- 용적률: 299.32%

2. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람초교' 동북측 인근 상가지대에 위치합니다.

* 주변 환경: 평탄한 상업용 건물 부지이며, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 통행이 자유롭고, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건물로의 진입로 사정 또한 무난한 편입니다.

* 토지이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 04월 20일 접수된 광주웨슬리신용협동조합의 근저당권 (채권금액 1,260,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,876,500,000원 (본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 문명진: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 박수인: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원. 전입일자 2024-04-30. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 물건 용도: 근린생활시설(점포 또는 사무실)로 이용 중입니다.

* 주변 상권: '빛가람초교' 인근 상가지대에 위치하여 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다. 다만, 구체적인 상권 활성화 정도 및 유동인구, 배후수요에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물은 지상 5층, 지하 1층 규모이며, 1층 107호는 점포 또는 사무실로, 5층 501호는 학원으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '빛가람초교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통시설: 시내 및 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상가지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 편의시설 및 혐오시설 정보는 주변 지역 분석 시 상세 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 인접하거나 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여 경매에 나왔습니다. 동일 채무로 인한 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 및 채무 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 미상 임대 관계: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 공실이거나 임대차 계약 내용 확인에 어려움이 있을 수 있습니다. (다만, 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 이는 채무 부담이 크다는 것을 시사하며, 향후 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 나주혁신도시 상권: 미래 가치 및 개발 잠재력이 있는 나주혁신도시 내 상업지역에 위치합니다.

* 활용도 높은 용도: 근린생활시설(점포, 사무실)로 이용 가능하여 다양한 업종 전환 및 임차인 확보가 용이할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공동담보 물건으로 채무 규모가 크다는 점과 현재 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 예상 임대 수익률, 예상 명도 비용, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가적인 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.