나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33075 [1] 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 170 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 소재 '공북마을' 내(일련번호(1)~(3)) 및 남측 인근
(일련번호(4))에 산재하며, 주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는
순수농경지대(일련번호(1)ㆍ(2)ㆍ(4)) 및 순수농촌지대(일련번호(3))임.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.
일련번호(2): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 도로임.
일련번호(3): 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
일련번호(4): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 계단식 농경지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측 및 북서측으로 소폭의 포장로에 접함.
일련번호(2): 서측으로 소폭의 포장로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 3m~4m내외의 포장된 골목길에 접함.
일련번호(4): 서측, 남서측 및 남측으로 소폭의 포장로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한
구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_개별가구(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>.
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,
(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한
구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(300m제한구역_개별가구(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 평가는 다수 공유지분 중 '김호근' 지분(일련번호(1)ㆍ(2): 1/2, 일련번호(3)ㆍ(4): 2/11)만의 감정평가임.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-목록1. 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요(별첨 25.07.23.자 목사동면 사실조회서 참조) {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}
-목록1. 농경지임.
-목록2. 도로임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

광주지방법원 2025타경33075 (1) [cite: ]

1.1. 2. 소재지

전라남도 곡성군 목사동면 공북리 170 [cite: ]

1.1. 3. 용도

전 [cite: ]

1.1. 4. 면적

토지 총 면적: 1531.00㎡ (약 463.08평) [cite: ]

토지 일부 지분 면적: 765.5㎡ (약 231.54평) [cite: ]

건물 면적: 해당 없음 [cite: ]

1.1. 5. 감정가

13,941,680원 [cite: ]

1.1. 6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각 [cite: ]

1.1. 7. 경매 구분

부동산강제경매 [cite: ]

1.1. 8. 채권자

엠OOOOOOOOOO [cite: ]

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전라남도 곡성군 목사동면 공북마을 내 및 남측 인근에 산재해 있으며, 주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경지대 및 순수 농촌지대입니다 [cite: ].

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: ].

1.2. 3. 형태 및 이용 상태

일련번호(1) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 농경지입니다 [cite: ].

일련번호(2) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 도로로 이용 중입니다 [cite: ].

일련번호(3) 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다 [cite: ].

일련번호(4) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 계단식 농경지로 이용 중입니다 [cite: ].

1.2. 4. 인접 도로 상태

일련번호(1) 토지는 남측 및 북서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(2) 토지는 서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(3) 토지는 북서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장된 골목길에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(4) 토지는 서측, 남서측 및 남측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 농림지역 등에 속하며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite: ]. (세부 내용은 제공된 감정평가서 요약 요향표 참조)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

본건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 사건입니다. 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1972-12-22 소유권이전 (김옥태) [cite: ]

* 갑2: 2023-10-23 소유권이전 (김호근 외 1명, 협의분할에 의한 상속) [cite: ]

* 갑3: 2025-06-19 2번 김호근 지분 강제경매 (채권자: 엠메이드대부유한회사, 금액: 44,261,521원, 말소기준권리) [cite: ]

* 갑4: 2025-08-18 2번 김호근 지분 강제경매 (채권자: 한국자산관리공사) [cite: ]

* 갑5: 2025-09-09 2번 김호근 지분 가압류 (채권자: 최상문, 금액: 84,000,000원) [cite: ]

1.3. 2. 말소기준권리

2025년 6월 19일자 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정 등기(갑3)가 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 본 건 경매로 인해 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: ]

1.3. 3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원 [cite: ]

임차인 현황에 대한 별도의 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. [cite: ]

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 물건은 전라남도 곡성군 목사동면의 자연 마을 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다 [cite: ]. 대규모 상업 시설이나 공업 시설보다는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 개발 가능성

직접적인 상권 형성은 어렵지만, 농촌 관광 자원(예: 대황강 출렁다리, 섬진강 장미공원 등)과 연계한 지역 발전 가능성은 존재합니다 [cite: ].

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

인근 마을에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 병원 등은 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다. [cite: ]

1.5. 2. 교육시설

주변에 초등학교 등 교육시설이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다. [cite: ]

1.5. 3. 교통망

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다. 차량으로 곡성읍 등 주요 생활권까지 접근이 가능합니다 [cite: ].

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 지분 매각

본 건은 토지 '일부 지분'만 매각 대상이므로, 낙찰자는 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자 간의 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. [cite: ]

1.6. 2. 농지취득자격증명 필수

매각 목록 1번 토지는 농경지이므로, 취득을 위해서는 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다 [cite: ]. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있는 중대한 위험이 따릅니다 [cite: ]. (별첨 25.07.23.자 목사동면 사실조회서 참조)

1.6. 3. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: ]

1.6. 4. 복잡한 권리관계

토지 등기부상 여러 건의 강제경매 및 가압류가 설정되어 있어, 해당 지분(김호근 외 1명)의 소유권 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. [cite: ]

1.6. 5. 토지이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 농림지역 등에 속해 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. [cite: ]

1.6. 6. 혐오 시설 가능성

주변 지역에 대한 구체적인 혐오 시설 정보는 검색되지 않았으나, 곡성군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설로 인한 환경 문제가 제기된 사례가 있습니다 [cite: ]. 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮아 보이나, 광범위한 지역 환경 파악 차원에서 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 순수 농촌 지역에 속하며, 주변 환경은 자연 친화적입니다. 그러나 토지 '일부 지분'만 매각 대상이라는 점, 농경지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점, 공유자의 우선매수신고 가능성 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 해당 지분의 등기부상 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 농업적 가치

농경지로 이용되는 부분은 경작을 통한 소득 창출이 가능합니다. [cite: ]

1.8. 2. 지역 개발 가능성

곡성군이 관광 자원 개발 등에 힘쓰고 있어, 장기적으로 지역 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. [cite: ]

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 복잡한 권리 관계 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 13,941,680원 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 발생하는 금전적 손실 위험을 고려해야 합니다.

* 감정가: 13,941,680원

* 종합적인 위험 요소를 고려하여, 낙찰자는 본인의 자격 요건 확인 및 추가적인 법률 자문을 거쳐 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 입찰가를 고려하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

광주지방법원 2025타경33075 (1) [cite: ]

1.1. 2. 소재지

전라남도 곡성군 목사동면 공북리 170 [cite: ]

1.1. 3. 용도

전 [cite: ]

1.1. 4. 면적

토지 총 면적: 1531.00㎡ (약 463.08평) [cite: ]

토지 일부 지분 면적: 765.5㎡ (약 231.54평) [cite: ]

건물 면적: 해당 없음 [cite: ]

1.1. 5. 감정가

13,941,680원 [cite: ]

1.1. 6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각 [cite: ]

1.1. 7. 경매 구분

부동산강제경매 [cite: ]

1.1. 8. 채권자

엠OOOOOOOOOO [cite: ]

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전라남도 곡성군 목사동면 공북마을 내 및 남측 인근에 산재해 있으며, 주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경지대 및 순수 농촌지대입니다 [cite: ].

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite: ].

1.2. 3. 형태 및 이용 상태

일련번호(1) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 농경지입니다 [cite: ].

일련번호(2) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 도로로 이용 중입니다 [cite: ].

일련번호(3) 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다 [cite: ].

일련번호(4) 토지는 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 계단식 농경지로 이용 중입니다 [cite: ].

1.2. 4. 인접 도로 상태

일련번호(1) 토지는 남측 및 북서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(2) 토지는 서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(3) 토지는 북서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장된 골목길에 접해 있습니다 [cite: ].

일련번호(4) 토지는 서측, 남서측 및 남측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다 [cite: ].

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 농림지역 등에 속해 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite: ]. (세부 내용은 제공된 감정평가서 요약 요향표 참조)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

본건은 토지 일부 지분에 대한 강제경매 사건입니다. 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑1: 1972-12-22 소유권이전 (김옥태) [cite: ]

* 갑2: 2023-10-23 소유권이전 (김호근 외 1명, 협의분할에 의한 상속) [cite: ]

* 갑3: 2025-06-19 2번 김호근 지분 강제경매 (채권자: 엠메이드대부유한회사, 금액: 44,261,521원, 말소기준권리) [cite: ]

* 갑4: 2025-08-18 2번 김호근 지분 강제경매 (채권자: 한국자산관리공사) [cite: ]

* 갑5: 2025-09-09 2번 김호근 지분 가압류 (채권자: 최상문, 금액: 84,000,000원) [cite: ]

1.3. 2. 말소기준권리

2025년 6월 19일자 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정 등기(갑3)가 말소기준권리가 됩니다. 이에 따라 본 건 경매로 인해 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: ].

1.3. 3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원 [cite: ]

임차인 현황에 대한 별도의 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다 [cite: ].

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 물건은 전라남도 곡성군 목사동면의 자연 마을 내에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다 [cite: ]. 대규모 상업 시설이나 공업 시설보다는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 개발 가능성

직접적인 상권 형성은 어렵지만, 농촌 관광 자원(예: 대황강 출렁다리, 섬진강 장미공원 등)과 연계한 지역 발전 가능성은 존재합니다 [cite: ].

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

인근 마을에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 병원 등은 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 것으로 보입니다 [cite: ].

1.5. 2. 교육시설

주변에 초등학교 등 교육시설이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다 [cite: ].

1.5. 3. 교통망

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다. 차량으로 곡성읍 등 주요 생활권까지 접근이 가능합니다 [cite: ].

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 지분 매각

본 건은 토지 '일부 지분'만 매각 대상이므로, 낙찰자는 다른 공유자와 토지를 공동으로 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 공유자 간의 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 수 있습니다 [cite: ].

1.6. 2. 농지취득자격증명 필수

매각 목록 1번 토지는 농경지이므로, 취득을 위해서는 '농지취득자격증명' 제출이 필수적입니다 [cite: ]. 만약 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있는 중대한 위험이 따릅니다 [cite: ]. (별첨 25.07.23.자 목사동면 사실조회서 참조)

1.6. 3. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: ].

1.6. 4. 복잡한 권리관계

토지 등기부상 여러 건의 강제경매 및 가압류가 설정되어 있어, 해당 지분(김호근 외 1명)의 소유권 및 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다 [cite: ].

1.6. 5. 토지이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 농림지역 등에 속해 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다 [cite: ].

1.6. 6. 혐오 시설 가능성

주변 지역에 대한 구체적인 혐오 시설 정보는 검색되지 않았으나, 곡성군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설로 인한 환경 문제가 제기된 사례가 있습니다 [cite: ]. 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮아 보이나, 광범위한 지역 환경 파악 차원에서 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 순수 농촌 지역에 속하며, 주변 환경은 자연 친화적입니다. 그러나 토지 '일부 지분'만 매각 대상이라는 점, 농경지이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점, 공유자의 우선매수신고 가능성 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 해당 지분의 등기부상 권리관계가 복잡하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 농업적 가치

농경지로 이용되는 부분은 경작을 통한 소득 창출이 가능합니다 [cite: ].

1.8. 2. 지역 개발 가능성

곡성군이 관광 자원 개발 등에 힘쓰고 있어, 장기적으로 지역 발전과 함께 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 [cite: ].

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 복잡한 권리 관계 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 13,941,680원 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 발생하는 금전적 손실 위험을 고려해야 합니다.

* 감정가: 13,941,680원

* 종합적인 위험 요소를 고려하여, 낙찰자는 본인의 자격 요건 확인 및 추가적인 법률 자문을 거쳐 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 본 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 입찰가를 고려하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

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