나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33028 [1] 전남광주통합특별시 광산구 황룡동 416-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산고 도산동 소재 "도산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 점포, 공장 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) ~ 3) 일단의 부정형 저지이며, 공업용 건부지임. 일련번호 6) 부정형 저지이며, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) ~ 3), 6) 북측으로 왕복 4차선, 남동측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 북측 도로는 고저 차이로 진출입은 곤란한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법> 중점경관관리구역(2023-07-20)임. 일련번호2),3),6) 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-가)는 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층(증축부분) 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 4-나)는 철파이프조 조립식판넬지붕 단층(기존부분) 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 5-다)는 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 4-가), 4-나) 증축부분과 기존부분이 별도의 구획없이 기준시점 현재 1동 상태의 공장임. 일련번호 5-다) 공장임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

별첨 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ) ~ ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 매각 포함
- 목록 4. 5. 7. 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 시정사항이 이행되지 아니하면 건축법상 이행강제금이 반복적으로 매수인에게 부과될 수 있으므로 주의를 요함
- 목록 4.는 증축부분과 기존부분이 별도의 구획없이 1동 상태의 공장으로 이용중임
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-508호 일련번호 1) ~ 6)은 중복되었으므로 구분하여 평가함
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-217호 일련번호 4)는 소재불명으로 평가에서 제외
- 목록 3. 지상 (목록 4 내부 소재) 및 목록 6. 지상에 관정 2식 소재, 매각 포함
- 목록 3. 일부 지상 및 인접지 일부 지상에 설치된 컨테이너 3동 매각 제외
- 목록 7. 감정가는 2025타경3409 사건의 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33028 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 황룡동 416-1

용도: 공장

감정가: 2,459,298,960원

토지면적: 1385.00㎡ (약 418.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 961.48㎡ (약 290.83평)

건물 제시외면적: 163.40㎡ (약 49.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOO

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표

* 본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 "도산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 점포, 공장 등이 혼재하는 지대임.

* 토지는 일단의 부정형 저지이며, 공업용 건부지로 이용 중임.

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통시 됨.

* 북측으로 왕복 4차선, 남동측으로 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접하나, 북측 도로는 고저 차이로 진출입이 곤란한 상태임.

* 토지이용계획은 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역임. (일부 지역 중로1류 접합)

건물감정평가요항표

* 건물은 일반철골구조, 철파이프조 등으로 구성된 단층 공장 건물임.

* 증축부분과 기존부분이 별도의 구획 없이 1동의 공장으로 이용 중임.

* 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

* 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치하며, "도산초등학교"를 남서측 인근으로 하여 단독주택, 점포, 공장 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량으로의 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

* 북측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 남동측으로는 노폭 약 4~5m의 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 북측 도로는 고저 차이로 인해 차량 진출입에 어려움이 있을 수 있음.

2.3. 토지 이용 현황 및 규제

* 토지는 공업용 건부지로 이용 중이며, 부정형의 저지 형태를 띠고 있음.

* 관련 법규상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음. 일부 지역은 중로1류 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2020년 9월 10일 접수된 옥과농업협동조합의 근저당권 (1,320,000,000원)임.

* 이후 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 다수 등기되었으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정임.

* 등기부상 채권 총액은 1,512,000,000원임.

건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025년 1월 21일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (채권액 0원)임.

* 이후 강제경매, 압류 등이 등기되었으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정임.

* 등기부상 채권 총액은 0원임.

3.2. 임차인 현황

* (주)하이진바이오컴퍼니: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2025년 4월 18일. 대항력 없음.

* 강춘예: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2003년 2월 28일. 대항력 있음.

* 박홍서: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022년 2월 24일. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 참고사항)

3.4. 임차인 권리분석 의견

* 대항력 있는 임차인 강춘예와 박홍서가 존재하며, 이들의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부 및 보증금에 대한 추가적인 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* (주)하이진바이오컴퍼니는 대항력이 없으므로 매수인이 인수하지 않음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 공장, 주택, 점포 등이 혼재된 복합적인 용도의 지역으로, 특정 상권이 발달하였다고 보기는 어려움.

* 주변의 주거 단지 및 산업 시설로부터 발생하는 수요를 일부 흡수할 수 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 인근에 "도산초등학교"가 있어 교육 시설 접근성이 있음.

* 추가적인 편의시설, 문화 시설, 의료 시설 등은 광주 시내의 중심 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보임.

* 주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 중복사건으로, 권리관계 및 매각 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 목록 4, 5, 7번 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 시정 명령 미이행 시 건축법상 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있으므로 주의가 요구됨.

* 목록 4번 건물은 증축부분과 기존부분의 구획 없이 1동의 공장으로 이용 중임.

* 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구 중 일부는 중복 평가되거나 소재불명으로 평가에서 제외된 목록이 있음.

* 대항력 있는 임차인 2명(강춘예, 박홍서)의 존재로 인해, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음. (보증금 0원 기재에 대한 확인 필수)

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구에 위치한 공장 부지 및 건물로, 일괄 매각 대상임.

* 토지 및 건물 모두 공업용으로 이용 중이며, 감정가는 약 24.6억원 수준임.

* 말소기준권리 이후의 다수의 권리들이 존재하나, 경매 절차상 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

* 다만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득 가능함.

* 공장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물이며, 주변의 복합적인 지역 특성상 다양한 사업 운영 가능성이 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원으로 기재)을 제외하고 산정할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등재 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 임차인 협의, 법률 자문 등이 필요하며, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석을 통한 별도 분석 요망.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.