나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2232 [1] 부산광역시 사하구 장림동 989-27 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하는국제 금융고등학교 북서측 인근에 위치하는 공업용 부동산으로서 주위는 공단지대임.

교통상황

본건 부근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이소재하여 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있으며, 기호(2)는 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)준공업지역(2017-10-18) 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호(2)준공업지역(2017-10-18), 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-01)(대로3-66호선 노선분리)(접합) 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 도로지정(사하구 공고 제2018-505호).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[가] 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건으로서
외벽 : 판넬잇기 및 드라이비트 등 마감
내벽 : 판넬잇기. 페인팅 및 타일 마감
바닥 : 아스타일 및 콘크리트위 에폭시 마감
천정 : 데크플레이트 및 콘크리트 마감
창호 : 샤시 창호임
H-Beam : 400×400mm

이용상태

[가] 1층 : 사무실,휴게실 화장실 등
2층 : 공장
3층 : 공장 및 전시장 등
4층5층: 전시장 등

설비내역

위생 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

사진용지 및 지적개황도와 같이 종물성격의 (ㄱ)조립식판넬지붕 펌프실이 옥상에 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(가)건물은 등기사항전부증명서 상 일반철골구조 일반철골조지붕으로 등재되어있으나 현황 일반철골구조 및 철근콘크리트조
슬래브지붕으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함
-목록2는 등기사항전부증명서 상 일반철골구조 일반철골조지붕으로 등재되어 있으나 현황은 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕으로 조사됨
-목록3은 지분매각임. 일괄매각하므로 공유자의 우선매수청구권 행사할 수 없음. 정확한 경계는 육안으로 구분할 수 없는 바 측량, 감정 등이 필요할 것으로 보이는바, 응찰시 유의하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경2232 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 989-27

신주소: 부산광역시 사하구 장림로 80-1 (장림동)

용도: 공장

감정가: 5,474,365,850원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신한은행 (신OOO)

1.2. 면적

토지면적: 2894.00㎡ (약 875.7평)

토지지분: 1118.0848㎡ (약 338.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3636.60㎡ (약 1099.9평)

건물지분: 3636.6㎡ (약 1099.9평)

건물 제시외면적: 53.30㎡

1.3. 매각대상

토지지분/건물전체매각 (일괄매각, 제시외 건물 포함)

1.4. 감정평가 요약

토지: 본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하는 공업용 부동산으로서 주위는 공단지대임. 정방형의 토지로서 공업용 건부지이며, 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함. 준공업지역, 비행안전구역에 해당함.

건물: 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물임. 외벽은 판넬잇기 및 드라이비트 등, 내벽은 판넬잇기, 페인팅 및 타일 마감. 바닥은 아스타일, 콘크리트 위 에폭시 마감. 창호는 샤시 창호임. 1층은 사무실, 휴게실, 화장실 등, 2층은 공장, 3층은 공장 및 전시장 등, 4-5층은 전시장 등으로 이용 중임. 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 되어 있음. 옥상에 종물성격의 펌프실이 소재함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, 국제 금융고등학교 북서측 인근 공단지대에 속해 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 도로상태

토지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당함. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 도로와 접하고 있음.

2.5. 주변 환경

장림동 및 신평장림산업단지 일대는 다수의 제조업체가 밀집한 공단 지역으로, 과거 폐기물 처리 시설 및 환경오염 관련 민원이 다수 발생한 이력이 있음. (1, 2, 6, 7) 이는 향후 지역 개발 및 가치 평가에 잠재적 영향을 줄 수 있는 요소임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 을3 근저당권 (채권자: 신한은행, 접수일자: 2022-06-03, 채권최고액: 3,876,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리인 채무자의 소유권이전등기(갑3, 갑1)를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 18,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입/사업일자 2023-09-26, 확정일자 2025-08-06, 배당신고일자 2025-08-06, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2025-05-16, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 3,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2025-01-03, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 주식회사하나디에스박시형: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2020-04-27, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

- 참고: 임차인 주식회사하나디에스박시형은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 특이사항

* 공유자 우선매수 신고가 있음.

* 본 물건은 지분 매각이며, 일괄 매각으로 진행됨.

* 건물 구조 및 지붕 재질이 등기부상 내용과 현황 조사 결과 차이가 있음. (등기부: 일반철골구조 일반철골조지붕, 현황: 일반철골구조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕)

* 정확한 경계 구분이 어려워 측량 및 감정이 필요함.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구도 포함 매각됨.

4. 상권분석

본건은 부산 사하구 장림동에 위치한 공단 밀집 지역 내 공업용 부동산임. 주변은 유사한 용도의 공장 및 사업체들이 분포하고 있어 산업 활동이 이루어지는 지역임.

5. 생활정보

본건 인근에 국제 금융고등학교가 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호하고 버스정류장이 있어 기본적인 교통 및 생활 접근성은 확보되어 있음. 다만, 해당 지역은 산업단지가 밀집해 있고 과거부터 환경 관련 민원이 자주 발생한 점은 생활 환경 측면에서 고려해야 할 부분임. (6, 7)

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 다른 공유자가 법적 절차를 통해 낙찰가의 90% 이상으로 우선 매수할 가능성이 있어 입찰 시 경쟁 구도가 달라질 수 있음.

* 지분 매각의 복잡성: 토지 지분 매각으로 인해 추후 건물 사용 및 재산권 행사에 있어 다른 토지 공유자와의 협의가 필요할 수 있음.

* 건물 구조 및 경계 불분명: 등기부와 현황 건물의 구조 및 지붕 재질 차이, 정확한 경계 불분명은 추후 명확한 확인과 측량이 요구되며, 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 주식회사하나디에스박시형은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰 후 법적으로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 그러나 임대차 계약 내용 및 보증금 지급 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 지역 환경적 이슈: 장림동 및 신평장림산단 일대의 환경 오염물질 배출 및 폐기물 처리 시설 관련 민원 발생 이력은 장기적인 관점에서 가치에 영향을 줄 수 있음. (2, 6, 7)

7. 종합 의견

본건 부산광역시 사하구 장림동 소재 공장 경매 물건은 산업단지 내 위치하여 산업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있으나, 공유자 우선매수 신고, 지분 매각, 건물 구조 및 경계 관련 불확실성 등 여러 권리 및 현황상의 복잡성을 내포하고 있음. 또한, 해당 지역이 과거부터 환경 민원 및 오염물질 배출 관련 이슈가 제기되었던 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 공단 지역 내 위치하여 기존 산업 활동과의 연계성 확보 용이.

* 부산광역시 내 산업단지의 활용 가치 및 잠재적 개발 가능성.

* 교통 접근성이 무난하여 물류 및 운송 활동에 유리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 임차인 현황, 그리고 위에서 언급된 제반 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 공유자 우선매수 가능성과 지분 매각에 따른 불확실성을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(본건의 경우 0원으로 판단됨)을 제외한 금액을 기준으로 평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.