나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101598 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 산5-8 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 괴정참누리아파트 북동측 인근에 위치하는
토지로서, 주위는 단독주택, 공동주택 및 임야 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하나 대중교통사정은
다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

남하향 경사지내 부정형의 토지로 일부 현황도로, 일부 타인점유부분 및 잡종지 등으로
이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 계단도로에 접하며 본건 내부로 현황도로가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 준보전산지, 상대보호구역.

제시목록 외의 물건

간이한 방법에 의한 개략적인 조사에 의하여 본건 토지 일부 지상에 타인소유 건물이
소재하는 것으로 판단되며 정확한 내용은 지적측량을 요합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 강순자 지분(71/97)만의 감정평가 입니다.
본건 토지의 정확한 경계는 측량을 요합니다.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한함).
- 본건 토지 일부는 현황 도로로 이용중이며, 일부 지상에는 타인소유 건물이 소재하고 있는 것으로 판단되나, 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 본건 감정평가액은 이를 감안한 가격임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 산5-8번지에 위치한 임야입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101598 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 감정가는 85,316,960원입니다.

토지면적은 총 235.00㎡ (약 71.08평)이며, 이 중 매각 대상은 토지 일부 지분(172.02㎡, 약 52.07평)입니다.

건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101598 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 산5-8

용도: 임야

감정가: 85,316,960원

토지면적: 235.00㎡ (약 71.08평)

토지지분: 172.02㎡ (약 52.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항

* 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 건물매각제외

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 괴정참누리아파트 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하나 대중교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 남측으로 계단 도로에 접하며, 본건 내부로 현황 도로가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 소멸되는 권리

* 일반적으로 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부등본 상의 압류, 가압류 등이 말소기준권리보다 후순위일 경우 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리

* 등기부등본 상 말소기준권리는 '갑21'의 사하구(부산광역시)의 압류(세무1과-1 8382)로 확인됩니다.

3.4. 채권총액

* 등기부채권 총액은 74,213,625원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-21

* 대항력: 없음

상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 괴정동 일대는 주거 단지와 임야가 혼재된 지역으로, 인근에 괴정역이 위치하여 교통 접근성은 양호한 편입니다. 인근 지역에서는 괴정6구역, 괴정11구역, 괴정5구역 등 다수의 재개발 사업이 진행 중에 있어 향후 지역의 주거 환경 및 인프라 개선이 기대됩니다. 괴정골목시장 등 전통시장과 함께 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 지하철 1호선 괴정역이 인근에 위치하고 있으며, 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능하나, 일부 지역은 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 교육

* 초등학교: 사하초등학교, 괴정초등학교 등

* 중학교: 건국중학교, 다송중학교, 당리중학교, 대동중학교 등

* 고등학교: 동아고등학교, 동아공업고등학교, 해동고등학교 등 다수의 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 다양합니다.

* 대학교: 부산보건대학교, 동아대학교 승학캠퍼스가 인근에 있습니다.

5.3. 의료

* 괴정병원, 탑정형외과의원, 최광웅내과의원, 서울성모의원 등 다양한 의료기관이 괴정동 인근에 위치하고 있습니다.

5.4. 편의시설

* 괴정골목시장, 뉴코아아울렛 등 쇼핑 시설과 편의점, 마트 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 괴정문화공원 등 녹지 공간이 존재합니다.

5.5. 혐오시설

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 부산시 지역 내 혐오시설(하수처리장 등)은 촬영 장소로 활용되는 등 인식 변화가 나타나기도 하나, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건으로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 참여자가 낙찰받지 못할 수 있습니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한해 가능합니다.

6.3. 법정지상권 성립 여부 불분명

주의사항에 따르면, 본건 토지 일부 지상에 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 판단되나, 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 법적 분쟁 발생 가능성을 시사하며, 감정평가액 산정 시 이를 감안했음을 유의해야 합니다.

6.4. 현황 도로 및 타인 점유

토지의 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 일부 지상에는 타인 소유 건물이 소재하는 것으로 파악됩니다. 이로 인해 토지의 실제 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 토지 이용 계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 준보전산지, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 제시되었으나, 토지 일부 지분 매각, 타인 소유 건물 소재 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 현황 도로 및 타인 점유 등의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 성립 여부 불분명 건은 향후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 토지 이용 제한으로 이어질 수 있는 중대한 사안이므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 공유자우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 인근 지역의 재개발 사업 추진은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 보여주지만, 현재 물건 자체의 직접적인 호재로 보기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 인근 재개발 사업 추진으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 기대감.

* 주거지 및 교통 인프라 개선 가능성.

* 법정지상권 불분명 및 지분 매각 등의 리스크를 충분히 인지하고, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 85,316,960원이며, 토지 지분 매각의 특성상 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 권리분석 및 현장 조사를 통해 파악된 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크(특히 법정지상권)를 충분히 반영하여, 감정가의 60% ~ 70% 선에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. (예상 범위: 약 51,189,000원 ~ 59,722,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.