나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101596 [1] 부산광역시 강서구 대저1동 801-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 단독주택 으로 형성되어 있으며 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외, 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-26), 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1) - 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역(2025-03-26), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 (2) 토지는 지목 및 현황 ‘도로’인 바, 이를 고려하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반철골구조 평슬라브지붕 지상3층 건물로서 외벽 : 복합판넬 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설, 창고 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(기호ㄱ~ㅁ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 후첨 '지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호 (ㄱ~ㅁ)이 소재하나 구조, 면적 및 이용상황 등으로 보아 본건의 사용, 수익, 처분 등에 영향은 없을 것으로 판단되며, 제시외 건물의 면적은 현장조사시 간이한 방법으로 실측한 개략적인 면적을 산출하여 평가하였으며 감가수정시 현상 및 관리상태, 장래 이용가능년수 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였음. 나. 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 상 제시외 건물 기호 (ㄷ 일부 및 ㄹ)은 인접필지(대저1동 801-5번지)상에 소재하는 것으로 탐문조사 되었으며, 본건 토지상 소재하는 제시외 건물 기호 (ㄱ,ㄴ)과 일괄하여 이용중으로 소유권확인이 곤란하여 공히 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 3-3 및 3-5 포함). 본건 토지상 소재하는 제시외 건물 3-1, 3-2, 3-4는 컨테이너박스로 매각에서 제외.
- 본건 목록1번 토지는 주상용 건부지로, 목록2번 토지는 도로로 이용중임.
- 본건 건물은 공부상 근린생활시설, 창고 및 단독주택으로 이용중이고, 제시외 건물 3-3은 창고로 이용중임. 제시외 건물 3-3의 일부가 인접필지 상에 소재하나 법정지상권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101596 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 801-3

용도: 근린주택

감정가: 2,020,284,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대저농업협동조합 (을13번 등기 기록상 확인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 588.00㎡ (약 178평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

주요 토지 이용현황: 기호(1)은 주상용 건부지, 기호(2)는 도로로 이용중임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-03-26), 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.3.2. ~ 2027.3.1)

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역(2025-03-26), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 783.45㎡ (약 237평)

건물 제시외면적: 175.50㎡

주요 건물 이용현황: 공부상 근린생활시설, 창고 및 단독주택으로 이용 중. 제시외 건물 3-3은 창고로 이용 중임.

구조: 일반철골구조 평슬라브지붕 지상 3층 건물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 북동측 인근에 위치. 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 지리적 특성: 본건 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외, 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

등기부 상 여러 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됨. 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권(을1)임.

등기부 채권 총액은 약 3,752,206,163원 (약 37.5억원)으로 매우 높은 수준임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안 , 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2025-02-10, 대항력 없음.

* 임차인: 안 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 중소규모 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전문 상업지구보다는 산업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 보임.

* 건물 용도: 공부상 근린생활시설, 창고, 단독주택으로 등록되어 있어 다양한 업종으로 활용 가능성이 있으나, 주변 환경을 고려할 때 임대 수익률은 높지 않을 수 있음.

* 잠재력: 대저1동은 개발제한구역 및 비행안전구역 등에 일부 포함되어 있으나, 도시지역 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성을 일부 내포하고 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 낙동중학교 인근에 위치.

* 편의시설: 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 다만, 대형 상업시설이나 문화시설은 인근 대도시권으로 이동해야 할 것으로 판단됨.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건 건물(제시외 건물 3-3)의 일부가 인접 필지에 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 낙찰 후 소유권 행사 및 활용에 중대한 제약을 야기할 수 있는 핵심 리스크 요소임.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물(컨테이너 박스)은 매각에서 제외되나, 일부(3-3)는 포함되어 있으며, 이와 관련된 권리관계 및 법적 문제가 복잡할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 이해관계인과의 마찰 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지 이용 규제: 개발제한구역, 비행안전구역 등으로 묶여 있어 향후 건축물 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활 및 상업 활동에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저1동에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 20.2억원으로 책정되었으나, 등기부상 채권 총액이 매우 높고, 특히 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수해야 할 법적 부담이 존재할 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 주변은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 개발보다는 기존 시설을 활용한 운영에 적합한 입지입니다. 투자 시에는 법정지상권 문제에 대한 면밀한 법률 검토와 예상되는 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 588.00㎡(약 178평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 근린생활시설, 창고, 단독주택 등 복합 용도로 사용되어 임대 수익 창출의 다각화가 가능합니다.

* 강서구 개발 잠재력: 부산 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 2,020,284,500원입니다. 등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 대부분 말소될 권리들입니다. 그러나 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크입니다. 또한, 주변 시세 정보(다세대/빌라 매매가 기준)가 본 물건의 근린주택 용도와 직접적인 비교는 어렵지만, 3.3㎡당 약 150만원 ~ 240만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 법정지상권 인수 가능성 및 관련 비용 발생 가능성을 감안할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,515,000,000원 ~ 1,717,000,000원

(약 15.15억원 ~ 17.17억원)

투자를 결정하기 전, 반드시 법정지상권 관련 상세한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101596 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 801-3

용도: 근린주택

감정가: 2,020,284,500원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대저농업협동조합 (등기 기록상 확인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 588.00㎡ (약 178평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

주요 토지 이용현황: 기호(1)은 주상용 건부지, 기호(2)는 도로로 이용중임.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역

* 기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역(전술)

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 783.45㎡ (약 237평)

건물 제시외면적: 175.50㎡

주요 건물 이용현황: 공부상 근린생활시설, 창고 및 단독주택으로 이용 중. 제시외 건물 3-3은 창고로 이용 중임.

구조: 일반철골구조 평슬라브지붕 지상 3층 건물

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '낙동중학교' 북동측 인근에 위치. 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 지리적 특성: 본건 남동측으로 폭 약 2~3미터 내외, 서측으로 폭 약 4~6미터 내외의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

등기부 상 여러 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 대부분 말소되었거나 말소 예정으로 확인됨. 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 대저농업협동조합의 근저당권(을1)임.

등기부 채권 총액은 약 3,752,206,163원 (약 37.5억원)으로 매우 높은 수준임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안 , 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2025-02-10, 대항력 없음.

* 임차인: 안 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 중소규모 공장, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전문 상업지구보다는 산업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 보임.

* 건물 용도: 근린생활시설, 창고, 단독주택 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있으나, 주변 환경을 고려할 때 임대 수익률은 제한적일 수 있음.

* 잠재력: 대저1동은 개발제한구역 및 비행안전구역 등에 일부 포함되어 있으나, 도시지역 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성을 일부 내포하고 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 낙동중학교 인근에 위치.

* 편의시설: 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함. 대규모 상업시설은 인근 대도시권으로 이동 필요.

* 주변 환경: 공장, 농경지, 주택 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 본건 건물(제시외 건물 3-3)의 일부가 인접 필지에 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이는 낙찰 후 소유권 행사 및 활용에 중대한 제약을 야기할 수 있는 핵심 리스크임.

* 제시외 건물: 일부 컨테이너 박스는 매각에서 제외되나, 제시외 건물 3-3은 매각 포함되어 있으며, 이와 관련된 법적 문제가 복잡할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사함.

* 토지 이용 규제: 개발제한구역, 비행안전구역 등으로 인해 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 공장, 농경지가 혼재된 지역 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저1동에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 및 건물 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 약 20.2억원이나, 등기부상 채권 총액이 매우 높고, 특히 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수해야 할 법적 부담이 존재할 수 있다는 점이 가장 큰 문제입니다. 주변은 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 기존 시설 활용에 적합한 입지입니다. 투자 시에는 법정지상권 문제에 대한 면밀한 법률 검토와 예상 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 588.00㎡(약 178평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 근린생활시설, 창고, 단독주택 등 복합 용도로 사용되어 임대 수익 창출의 다각화가 가능합니다.

* 강서구 개발 잠재력: 부산 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,020,284,500원입니다. 등기부상 채권 총액이 매우 높으나, 대부분 말소될 권리들입니다. 그러나 제시외 건물과 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크입니다. 최근 주변 지역의 다세대/빌라 매매가(3.3㎡당 약 150만원 ~ 240만원)를 참고할 때, 본 근린주택 용도의 직접적인 비교는 어렵습니다.

법정지상권 인수 가능성 및 관련 비용 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,515,000,000원 ~ 1,717,000,000원

(약 15.15억원 ~ 17.17억원)

투자를 결정하기 전, 반드시 법정지상권 관련 상세한 법률 검토 및 현장 조사를 통해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.