나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101599 [1] 부산광역시 서구 암남동 215-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 송도탑스빌 북측 인근에 위치하며, 주위는 송도교차
로 주변 주택지대로서, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하나 비교적 인근에 버스정류가 소재하여 제반교통사정 무난시
됨.

형태 및 이용상태

경사지대내 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측에서 본건을 지나는 약 1~2미터 폭의 도로(계단길)가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 상대보호구역(2024-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>,
가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 기호 ㄱ~ㄹ이 소재하고 구조, 규모, 용도
등으로 보아 토지의 사용, 수익 및 처분 등에 다소 영향을 미칠 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타사항 : 본건 토지 서측 일부는 현황 도로(계단길)로 판단되는 바, 그 불리한 점을
감안하여 토지가액을 산출하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 외장적타일 붙임, 몰탈위 페인팅
내 벽 : 목재후로링, 벽지 마감 등
창 호 : 샷시이중창 등의 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 건물은 제시목록상 면적(175.37㎡)과 간이한 실측에 의한 면적(약 211.2㎡)이 다소
차이가 나는 바, 평가목적을 고려하여 실측 면적으로 사정하여 감정평가 하였으며, 건물
동측 일부는 인접지상(암남동 212-16 : 소유자-국)에 과재한 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
본건 건물 제시목록상 면적(175.37㎡)과 간이한 실측에 의한 면적(약 211.2㎡)이 차이나며 실측면적으로 감정평가함. 건물 동측 일부는 인접지상(암남동 212-16: 소유자 국)에 과재한 것으로 추정.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101599 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 암남동 215-4

* 토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

* 건물면적: 175.37㎡ (약 53.05평) (제시외 건물 79.70㎡ 별도)

* 건축년도: 1968년

* 용도: 단독주택

* 감정가: 551,808,900원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 송도탑스빌 북측 인근에 위치하며, 주위는 송도교차로 주변 주택지대와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 다소 어려운 편이나, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 용이한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 경사지에 위치한 사다리형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 약 1~2미터 폭의 계단길 형태의 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 관광 및 휴식: 송도해수욕장, 송도해상케이블카, 송도해안산책로, 암남공원, 천마산조각공원 등 다수의 관광 명소와 근접해 있습니다.

* 생활 편의: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타 시설: 부산공동어시장이 인근에 위치하고 있어, 해당 시설로 인한 특유의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 과거 검역원의 이전 계획이 있었던 것으로 보입니다.)

2.1. 권리분석

* 등기부채권 총액: 275,317,307원

* 말소기준권리:

* 토지 및 건물 공통: 중부산새마을금고 근저당 (접수일: 2014-09-02, 채권액: 129,600,000원). 이 권리를 기준으로 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-08-16, 대항력 없음.

* * 이*: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2010-02-18, 확정일자 2025-07-10, 배당신고일자 2025-07-10, 대항력 있음.

* * 진*: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-04-21, 확정일자 2021-09-27, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (본건 요약표 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인(이숙자)이 존재하며, 보증금 20,000,000원입니다. 인수되는 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 낙찰 후 해당 임차인과의 법률적 관계 및 보증금 회수 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.1. 상권분석

* 본 물건은 부산 서구 암남동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 송도교차로 인근으로, 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

* 인근에 부산공동어시장이 있어 관련 종사자 및 유동인구를 고려할 수 있습니다.

* 전반적으로 주거 기능 중심의 상권이나, 관광지(송도)와 인접하여 관광객 관련 업종의 잠재력도 존재합니다.

4.1. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 있을 수 있으므로, 자녀 교육 환경 고려 시 확인이 필요합니다. (정확한 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 교통: 차량 접근성이 제한적이나, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 대형 시장(부산공동어시장)이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.1. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이숙자 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금(20,000,000원)을 인수하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 이 부분은 반드시 재확인 필요)

* 건물 상태 및 면적 차이:

* 1968년 건축된 건물로 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

* 건물 제시외 면적(79.70㎡)이 존재하며, 공부상 면적(175.37㎡)과 실측 면적(약 211.2㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 불법 건축물이나 증축으로 인한 철거, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 동측 일부가 인접지(암남동 212-16, 국유지)에 과재된 것으로 추정됩니다. 이는 법적 분쟁이나 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 현황: 토지 서측 일부가 현황상 도로(계단길)로 이용되고 있어, 토지 이용 및 활용에 불리할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 차량 진입이 어려운 점은 거주 편의성 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 암남동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 관광지 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 1968년 건축된 노후 건물, 공부와의 상당한 면적 차이 및 인접지 과재 추정, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 건물 면적 차이와 인접지 과재 문제는 철거, 이행강제금, 법적 분쟁 등 추가적인 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다. 또한, 차량 접근이 어렵다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 확인과 법률 검토 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

7.1. 투자 포인트

* 토지 가치: 350㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어, 향후 재건축이나 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다. (단, 용도지역 및 건축법규 확인 필수)

* 입지 잠재력: 송도해수욕장 및 관광 시설 인접 지역으로, 관광객 수요를 활용한 숙박업 등 수익형 부동산으로의 전환 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 건물을 철거하고 신축 시, 주변 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.1. 예상 입찰가

* 감정가: 551,808,900원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 암남동 일대의 단독주택 및 토지 시세를 종합적으로 고려해야 합니다. (별도 조사 필요)

* 본건 토지(350㎡)의 가치가 중요하며, 주변 국공유지, 도로 현황 등을 감안한 평가가 필요합니다.

* 건물 자체의 감가상각 및 노후도, 불법 건축물/과재로 인한 잠재적 비용을 감안해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 시간도 고려해야 합니다.

* 입찰가 산정:

* 상기 위험 요소들을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다. (단, 시장 상황 및 본건에 대한 철저한 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 잠정 예상 입찰가 범위: 약 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원

* 참고: 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.