나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101605 [1] 부산광역시 사상구 모라동 857 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층302호 오피스텔 경매

부산광역시 사상구 사상로478번길 12 모라동 비버힐아파트, 주건축물제1동 3층302호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경101605(부산서부지원 경매7계). 감정가 164,000,000원, 최저가 114,800,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 101605 [1]
소재지	부산광역시 사상구 모라동 857 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층302호
도로명주소	부산광역시 사상구 사상로478번길 12 모라동 비버힐아파트, 주건축물제1동 3층302호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.30
관할법원	부산서부지원 경매7계 (051-812-1267)
이용제한	가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 준주거지역, 지적재조사사업지구

부산광역시 사상구 모라동 857 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층302호 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	19.75㎡ (5.97평)
건물면적	58.06㎡ (17.56평)

금액

감정가	164,000,000원
최저가	114,800,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	11,480,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.21	164,000,000원	변경
신건	2026.06.25	164,000,000원	유찰
2차	2026.07.30	114,800,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모라초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '부산도시철도 2호선(모라역)' 및 시내 버스정류장
등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 제14층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2019.08.22.)

외벽: 스톤코트 및 화강석재붙임 등 마감,
창호: 샤시창호 등임.

내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.
이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차설비, 승강기설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및
업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 소재 필지 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 도로(2015-02-11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))
<건축법>, 지적재조사사업지구(2024-08-28)
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 없 음.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전 임차인 윤혜성)로부터 2026. 5. 11.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.
-공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101605 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 857 모라동비버힐아파트 주건축물제1동 3층302호

건물명: 모라동 비버힐아파트

준공일: 2019년 08월 22일

용도: 오피스텔 (현황: 주거용 오피스텔)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

건물면적(전용면적): 58.06㎡ (약 17.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 부산광역시 사상구 모라동 소재 모라초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주거환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산 도시철도 2호선 모라역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

이용계획: 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 지적재조사사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 03월 07일 접수된 주식회사 케이비국민카드 가압류 (말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

총 채권액: 182,290,004원

주요 권리 내역:

* 소유권 이전, 신탁 말소 등기

* 주택임차권 (윤 , 보증금 150,000,000원) - 확약서 제출로 대항력 없음, 말소 대상

* 다수의 가압류, 압류, 강제경매 - 모두 말소 예정

특이사항:

* 임차인 윤 은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 변제받으며, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권도 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 확약서 내용에 대한 법적 효력 및 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 주변으로 모라초등학교가 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 모라역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 일부 발달되어 있습니다.

제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주변 시설에 대한 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 상권 및 입지 분석을 권장합니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 모라역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 모라초등학교가 인접해 있습니다.

주거환경: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용으로 이용 중으로 실거주 목적에 적합한 환경을 제공합니다.

주차: 건물 내 주차 설비(15대)가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 주거용 이용: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재 주거용으로 이용 중이므로 향후 관할 관청의 용도 변경 요구, 이행강제금 부과 등 행정적 제재 가능성이 있습니다.

임차인 확약서: 임차인이 제출한 확약서에 따라 대항력은 없는 것으로 판단되나, 확약서의 법적 유효성과 실제 보증금 반환 절차가 원만히 이행되는지에 대한 최종 확인이 필요합니다. (명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.)

HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 HUG에 직접 문의하여 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 모라동에 위치한 준신축(2019년 준공) 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

감정가 1억 6,400만 원 대비, 임차인 관련 리스크가 확약서를 통해 상당 부분 해소된 것으로 보이나, 해당 확약서의 법적 유효성과 이행 과정을 면밀히 검토해야 합니다.

공부상 용도와 현황 용도의 불일치로 인한 잠재적 행정 이슈를 인지하고 있어야 합니다.

HUG 인수 조건 변경 사항은 반드시 직접 확인해야 할 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

모라역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

전용면적 58.06㎡ (약 17.57평)으로 1~2인 가구의 실거주에 적합합니다.

임차인의 대항력 포기 확약서로 인해 명도 관련 위험이 낮아 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 예상됩니다. (단, 사전 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 건물면적(전용면적): 58.06㎡ (약 17.57평)

* 감정가: 164,000,000원

* 제공된 최근 매매 정보(JSON)에 따르면, 동일 아파트 단지의 79.61㎡(약 24.08평) 면적이 230,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 면적당 단가를 산출하면 약 2,889,217원/㎡ 입니다.

* 본건(58.06㎡)에 동일 단가 적용 시 예상 시세는 약 167,788,750원 (약 1억 6,779만원)으로 산출됩니다.

* 이 예상 시세는 감정가(1억 6,400만원)와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

인수 보증금: 0원 (확약서에 따라 임차인 보증금 인수 부담 없음)