나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101585 [1] 부산광역시 사상구 감전동 116-7 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전초등학교' 북측 인근에 위치한 '삼주오피스텔' 제3층 제310호 외 4개호로서, 주위는 근린생활시설 및 공장, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '감전역' 이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가~마) 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층건 내, 제3층 제310호 외 4개호로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 알미늄 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10m, 동측으로 약 5m 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각, 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
건물만의 매각으로 이 사건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부 불명.
최저매각가격은 토지지분을 제외한 건물만의 감정가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101585 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 감전동 116-7 3층310호

* 건물명: 삼주오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 99,000,000원

* 토지면적: 7,314.00㎡ (총 대지 면적)

* 건물면적: 167.00㎡ (약 50.52평)

* 토지지분: 0㎡

* 건물지분: 166.995㎡ (건물면적과 유사)

* 매각대상: 건물만 매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 장OO

* 건축연도: 1990년

1.2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공장, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 남측 약 10m, 동측 약 5m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 '감전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 본 경매는 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는 것으로 보이며, '지상권' 관련 사항이 명시되어 있으나 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리는 2025년 6월 23일 접수된 장종승 채권자의 임의경매 개시 결정입니다.

* 등기부상 에너지관리공단의 공유자 전원 지분 이전 (1990년 7월 31일) 및 구자근 외 1명의 소유권 이전 (2004년 11월 12일, 매매) 이력이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 사상구 감전동 지역은 공장과 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

* 지하철 감전역 인근으로 교통망이 발달해 있어 일부 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 3층 310호이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알루미늄 샷시 구조입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 감전초등학교가 북측에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 소유권이 공유자들에게 나뉘어 있어, 이를 분할하기 위한 경매로 진행됩니다.

* 대지권 미등기: 건물 등기는 되어 있으나 대지권 등기가 되어 있지 않아, 건물 소유자가 토지에 대한 권리를 명확히 주장하기 어렵습니다. 대지권 유무 및 비율은 알 수 없으며, 추후 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불명: 본건은 건물만 매각 대상이므로, 매각되지 않는 토지에 대해 건물을 위한 법정지상권이 성립하는지 여부를 알 수 없습니다. 이는 건물 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 최저매각가격 산정 방식: 최저매각가격이 토지지분을 제외한 건물만의 감정가격으로 책정되었습니다. 토지 사용에 대한 별도의 권리 확보 또는 협상이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 현황 및 보증금/차임 정보가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 삼주오피스텔로, 공유물분할 경매라는 특수한 상황에서 진행되고 있습니다. 건물 자체는 업무시설로 활용되고 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 대지권 미등기, 법정지상권 성립 여부 불명, 건물만 매각되는 점 등 중대한 권리상의 하자가 존재하므로 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 이러한 리스크로 인해 감정가 대비 시세가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 부산 사상구 지하철 감전역 인근이라는 교통 이점.

* 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 잠재적 수요 가능성.

* 공유물분할 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회. (단, 리스크 요인 해소 가능성 사전 검토 필수)

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 10평)의 오피스텔이 2026년 5월 3,200만원에서 3,300만원 사이로 거래되었습니다. 이는 평당 약 320만원대의 시세로 볼 수 있습니다.

본건의 건물면적은 167.00㎡ (약 50.52평)이며, 이에 대한 감정가는 9,900만원입니다. 이는 평당 약 196만원 수준으로, 최근 시세보다 현저히 낮은 가격입니다. 이러한 가격 차이는 대지권 미등기, 법정지상권 성립 여부 불명, 건물만 매각 등 중대한 권리상의 문제로 인한 것으로 판단됩니다.

최저매각가격은 99,000,000원입니다.

상기 명시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권 등 제반 권리관계에 대한 명확한 확인과 추가 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 9,900만원의 80%: 79,200,000원

* 감정가 9,900만원의 90%: 89,100,000원

따라서 예상 입찰가는 79,200,000원 ~ 89,100,000원 범위 내에서, 권리관계 명확성 및 해소 가능성 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 좋습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 최근 매매가(3,200만원~3,300만원)를 기준으로, 5개 호실 전체의 시세가 1억 6천만원 이상으로 추정될 수 있으나, 이는 건물만 매각되고 토지에 대한 권리가 불확실하다는 점을 간과한 단순 계산이므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.