나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101610 [1] 부산광역시 북구 화명동 2342 화명플리체비스타동원 106동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화명초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트단지, 단지내상가, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도보로 약 10분거리에 도시철도2호선 '화명역' 과 '율리역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상9층 건물((사용승인일자: 2022.07.12) 내
106동 2층 201호(전유면적: 38.7141㎡)로서,
외 벽 : 인조석 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창 구조임

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 공동현관물설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지대 내 조성한 사다리형 유사의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10미터, 남서측으로 노폭 약 7미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 도로(접합) 상대보호구역(대천리중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대천리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(화명3주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101610 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2342 화명플리체비스타동원 106동 2층201호

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2022년 07월 12일

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물 면적:

전용 면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

분양 면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음. (일반적으로 전용면적보다 크나, 본 건에서는 전용면적 기준으로 관리됨)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

재개발 구역 여부: 재개발 구역 (화명3주택재개발정비구역)

특이사항: 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화명초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트단지, 단지내상가, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통 상황:

차량으로의 진출입이 가능함.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 도보로 약 10분 거리에 도시철도 2호선 '화명역'과 '율리역'이 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로 상태:

본건 남동측으로 노폭 약 10미터, 남서측으로 노폭 약 7미터 도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 상태:

남서하향 완경사지대 내 조성된 사다리형 유사 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 등 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획:

제3종일반주거지역, 도로, 상대보호구역(대천리중학교, 대천리초등학교, 화명초등학교), 절대보호구역(화명초등학교), 정비구역(화명3주택재개발정비구역)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑5 (화명3구역주택재개발정비사업조합 가압류, 접수일 2023-07-18)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑6: 압류 (북구, 접수일 2024-01-05)

* 갑7: 압류 (전주세무서장, 접수일 2024-09-27)

* 갑8: 강제경매 (안희경, 접수일 2025-06-23)

매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 안희경, 보증금: 155,000,000원, 접수일: 2025-04-29)

임차인 현황:

* 임차인: 안희경 (안 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 31일

* 확정일자: 2023년 03월 23일

* 배당신고일자: 2025년 04월 29일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

을구 1번 주택임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. (인수 보증금: 155,000,000원)

기타 사항:

임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 위치한 화명동 지역은 주거 단지와 더불어 단지 내 상가 및 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권이 형성되어 있음.

주변에 화명초등학교 등 교육 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 예상됨.

5. 생활정보

건물 용도: 공동주택 (아파트)

준공 연도: 2022년 07월 12일 (신축 아파트)

구조: 철근콘크리트 구조

단지 규모: 총 447세대 (화명플리체비스타동원)

내부 설비:

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기, 공동현관 자동문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수:

안희경 임차인의 보증금 155,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 발생함. 이는 실질적인 매수 비용을 증가시키는 요인이 됨.

재개발 구역 지정:

본건은 화명3주택재개발정비구역 내에 위치하고 있어, 향후 재개발 사업 진행 과정에서 사업 지연, 계획 변경, 추가 부담금 발생 등의 불확실성이 존재할 수 있음.

혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 아파트로 건물 상태가 양호하며, 생활 편의 시설 및 교통 환경이 비교적 우수한 편임.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부가 중요한 고려사항이며, 재개발 구역이라는 특수성으로 인한 사업 진행의 불확실성 또한 감안해야 함.

인수되는 임차 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

신축 아파트로서의 안정적인 주거 가치 보유.

화명역 역세권(도보 약 10분)으로 우수한 교통 접근성.

화명3주택재개발정비구역 내 위치하여 향후 재개발 사업 완료 시 상당한 시세 상승 기대 가능성.

화명동 지역의 비교적 안정적인 주거 수요.

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

인수 보증금 (임차인 안희경): 155,000,000원

실질적인 매수 비용 = 낙찰가 + 인수 보증금

본 건의 입찰가 산정 시, 감정가 대비 낙찰률뿐만 아니라 인수해야 하는 임차 보증금 155,000,000원을 반드시 고려하여 총 투자 비용을 산출해야 함.

예상되는 총 투자 비용(낙찰가+인수 보증금)이 향후 예상되는 매도 시세, 보유 기간 동안의 기회비용, 각종 세금 및 부대 비용 등을 고려했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 함.

따라서, 입찰 희망가는 낙찰가가 아닌, (낙찰가 + 155,000,000원)이 본인의 투자 목표를 달성할 수 있는 범위 내에서 결정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.